Real Estate. Tα τελευταία χρόνια είναι γεγονός πως, οι αγοραπωλησίες ακινήτων έχουν αυξηθεί λόγω της σταθερότητας της οικονομίας στη χώρα μας, η οποία σε σχέση με το παρελθόν και τη μνημονιακή περίοδο είναι καλύτερη. Η αγοραπωλησία ενός ακινήτου είναι χωρίς αμφιβολία, η σημαντικότερη δικαιοπραξία που θα πραγματοποιήσει ο μέσος άνθρωπος στη ζωή του. Λόγω λοιπόν της αυξημένης οικονομικής βαρύτητας της συναλλαγής τόσο για τον πωλητή που θα απωλέσει την ακίνητη περιουσία του, όσο και για τον αγοραστή που θα διαθέσει ένα μεγάλο χρηματικό ποσό, χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή και επιμέλεια σε κάθε στάδιο της διαδικασίας, από τον έλεγχο των τίτλων του ακινήτου μέχρι τη μεταγραφή του συμβολαίου στο οικείο κτηματολόγιο ή υποθηκοφυλακείο.
Real Estate – Ποια είναι η βασικότερη διαδικασία από τον δικηγόρο
Η πρώτη και ίσως η βασικότερη διαδικασία που θα πρέπει να ακολουθηθεί, είναι ο νομικός έλεγχος του ακινήτου, ο οποίος αποκαλείται έλεγχος τίτλων του ακινήτου. Κάθε λοιπόν αγοραστής πριν την αγορά του ακινήτου για το οποίο ενδιαφέρεται, θα πρέπει να προβεί στο νομικό έλεγχο του ακινήτου στο Υποθηκοφυλακείο και στο κτηματολόγιο πού ανήκει το ακίνητο που θέλει να αγοράσει. Ο έλεγχος που θα πρέπει να πραγματοποιήσει ο δικηγόρος του αγοραστή, είναι απαραίτητο να είναι σε βάθος τουλάχιστον 20 ετών, ώστε να εξακριβωθεί με ασφάλεια πως ο πωλητής είναι πράγματι ο κύριος του ακινήτου και πως το ακίνητο δεν φέρει βάρη, όπως είναι η υποθήκη, η προσημείωση υποθήκης ή τυχόν άλλες διεκδικήσεις τρίτων.
Μετά από τον διεξοδικό έλεγχο τίτλων του ακινήτου, ακολουθεί το ιδιωτικό συμφωνητικό για την πώληση του ακινήτου, το οποίο συμπεριλαμβάνει και την προκαταβολή πού αποδίδει ο αγοραστής στον πολίτη, προκειμένου να επισημοποιήσει τις προθέσεις του για αγορά του ακινήτου και να το <<δεσμεύσει>>. Στο ιδιωτικό συμφωνητικό, που εμπεριέχει και την προκαταβολή για το ακίνητο είναι σύνηθες να συμπεριλαμβάνονται όροι, που αφορούν το ύψος του ποσού της αγοραπωλησίας, καθώς και την ημερομηνία κατά την οποία θα υπογραφεί το οριστικό συμβόλαιο για το ακίνητο. Έπειτα ακολουθεί το διαδικαστικό, αλλά σημαντικό στάδιο της συγκέντρωσης όλων των απαραίτητων δικαιολογητικών, τα οποία θα χρειαστεί ο συμβολαιογράφος, για να συντάξει το συμβόλαιο. Αρμόδιος για τη συγκέντρωση των αναφερθέντων δικαιολογητικών εγγράφων είναι ο πωλητής και ειδικότερα, ο δικηγόρος που θα έχει επιλέξει και θα πρέπει τα έγγραφα αυτά να προσκομιστούν στο συμβολαιογράφο που ο αγοραστής θα επιλέξει.
Δικαιολογητικά για Σύνταξη Συμβολαίου Ακινήτου
Στο παρόν σημείο θα αναφέρουμε τα βασικότερα δικαιολογητικά που είναι απαραίτητα για τη σύνταξη των συμβολαίων και θα τα ζητήσει ο συμβολαιογράφος, επί αγοραπωλησίας ακινήτου τα οποία είναι τα ακόλουθα: 1) τίτλος κτήσης του πωλητή, ήτοι το συμβόλαιο που διαθέτει για το προς πώληση ακίνητο, 2) φωτοτυπίες ταυτότητας των μερών, 3) αν το συμβόλαιο πρόκειται να υπογραφεί από τρίτον πληρεξούσιο,4) φορολογική ενημερότητα πωλητή,5) αν ο πωλητής έχει στην κατοχή του Εμπορική επιχείρηση, είναι νομικό πρόσωπο ή μέτοχος σε εταιρεία, θα πρέπει να προσκομίσει την ασφαλιστική του ενημερότητα από τον e- εφκα, 6) αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή λειτουργίας κτηματολογικού γραφείου, κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, 7) αν στη περιοχή λειτουργεί γραφείο κτηματογράφησης, πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, 8) κάτοψη ακινήτου ή τοπογραφικό διάγραμμα,9) οικοδομική άδεια,10) βεβαίωση από διπλωματούχο μηχανικό πώς στο ακίνητο δεν υφίστανται αυθαιρεσίες,11) πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης, 12) βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ, η οποία εκδίδεται από το δήμο στον οποίο ανήκει το ακίνητο,13) πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ ακινήτου και 14) Ε9 πωλητή. Μπορεί να χρειαστούν και άλλα έγγραφα αλλά τα κυριότερα είναι τα αναφερθέντα.
Διαδικασία σύνταξης δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου
Εφόσον λοιπόν ο συμβολαιογράφος λάβει τα αναφερθέντα έγγραφα, προβαίνει στη διαδικασία της σύνταξης της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου, η οποία υπογράφεται από τους συμβαλλόμενους και στη συνέχεια ο αγοραστής τη προσκομίζει στη ΔΟΥ, πού βρίσκεται το ακίνητο λαμβάνοντας, το πιστοποιητικό από τη ΔΥΟ πως πληρώθηκε ο φόρος. Το ύψος του φόρου της μεταβίβασης ακινήτου, ανέρχεται το 3% επί της αντικειμενικής αξίας αυτού. Θα πρέπει να λεχθεί όμως πως, υπάρχει η δυνατότητα ο αγοραστής να μην πληρώσει το φόρο μεταβίβασης ακινήτου, αν πρόκειται για πρώτη κύρια κατοικία και αξία του ακινήτου δεν υπερβαίνει τα χρηματικά ποσά που θέτει ο νόμος. Εφόσον ολοκληρωθεί η διαδικασία που αφορά τον φόρο μεταβίβασης ακινήτου, συνηθίζεται ο συμβολαιογράφος να παραδίδει προσχέδιο του οριστικού συμβολαίου, το οποίο επεξεργάζεται ο δικηγόρος του αγοραστή και στα σημεία που διαφωνεί διατυπώνει τις παρατηρήσεις του.
Κατά την ημέρα της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου, είναι απαραίτητο ο δικηγόρος του αγοραστή, να πραγματοποιήσει τον τελευταίο έλεγχο τίτλων του ακινήτου, προκειμένου να είναι σίγουρος ο αγοραστής πως δεν έχει γραφτεί κάποιο βάρος στο ακίνητο, κατά το διάστημα από τον πρώτο έλεγχο τίτλου μέχρι την ημέρα της υπογραφής των συμβολαίων. Η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου πραγματοποιείται ενώπιον του συμβολαιογράφου, από τα συμβαλλόμενα μέρη και τους δικηγόρους τους, όπου και πραγματοποιείται η καταβολή του υπολοίπου τμήματος της αγοράς. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου για τη σύνταξη συμβολαίου και την επιμέλεια της όλης διαδικασίας, επιβαρύνει τον αγοραστή του ακινήτου.
Η ολοκλήρωση της αγοραπωλησίας του ακινήτου πραγματοποιείται, με τη μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή την καταχώρηση του συμβολαίου στο αρμόδιο κτηματολόγιο, στις περιοχές που λειτουργεί κτηματολόγιο. Το συγκεκριμένο τελικό στάδιο, πραγματοποιείται μετά από την παράδοση αντιγράφου του συμβολαίου από το συμβολαιογράφο στον αγοραστή ή στο δικηγόρο του αγοραστή, με τις αιτήσεις για τη μεταγραφή του ακινήτου και μετά από μερικές ημέρες, ο αγοραστής παραλαμβάνει το λεγόμενο πιστοποιητικό μεταγραφής. Το μόνο που απομένει πια, είναι ο αγοραστής να δώσει αντίγραφο του συμβολαίου στο λογιστή του, ώστε να περαστεί στο Ε9 του, το νέο το ακίνητο που πια έχει την κυριότητα του.
Συμπερασματικά
Συνοψίζοντας, οι διαδικασίες που θα πρέπει να πραγματοποιηθούν σε μια αγοραπωλησία ακινήτου είναι ο αρχικός έλεγχος των τίτλων του ακινήτου, το ιδιωτικό συμφωνητικό με τη προκαταβολή του αγοραστή, η συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών εγγράφων από τον πωλητή ή το δικηγόρο του πωλητή και η προσκόμιση τους στον συμβολαιογράφο, η πληρωμή του φόρου μεταβίβασης ακινήτου (όπου προβλέπεται), ο δεύτερος και τελευταίος έλεγχος των τίτλων του ακινήτου, κατά την ημέρα της υπογραφής των τελικών συμβολαίων, η μεταγραφή του συμβολαίου του ακινήτου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο / κτηματολόγιο και η ενημέρωση του Ε9 του αγοραστή. Όλες αυτές οι διαδικασίες είναι απαραίτητο να γίνουν με προσοχή και ευσυνειδησία, από τους αρμόδιους δικηγόρους ακινήτων προκειμένου να αποφευχθούν επιζήμια λάθη για τα μέρη, που είναι δύσκολο να διορθωθούν.