Παν. Τσαλδάρη 17Α & Κίμωνος 6 στο Μαρούσι. (ΤΚ: 15122, πλησίον ΗΣΑΠ)

Δικηγόρος για Συμβόλαια – Έλεγχος Τίτλων

Η διαδικασία της αγοραπωλησίας ακινήτου, συνιστά μια πολύ σοβαρή δικαιοπραξία που χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή και επισταμένο έλεγχο. Αφενός, τα στάδια που θα πρέπει να ακολουθηθούν από τον έλεγχο του τίτλου, μέχρι τη μεταγραφή αυτού στο αρμόδιο υποθυκοφυλακείο/κτηματολόγιο είναι αρκετά, αφετέρου το καθένα από αυτά χρειάζεται εξειδικευμένη προσέγγιση, υπευθυνότητα και προσήλωση. Η παράσταση του δικηγόρου κατά την υπογραφή του συμβολαίου για αγοραπωλησία ενός ακινήτου είναι απαραίτητη, καθώς με τις παρεμβάσεις του μπορούν να αποφευχθούν σημαντικά νομικά σφάλματα, που μετά από το χρονικό σημείο της υπογραφής του συμβολαίου, θα είναι ιδιαιτέρως δύσκολο να επιδιορθωθούν.

Το νομικό σκέλος του Δικηγόρου στον Έλεγχο Τίτλων

Ο δικηγόρος που θα αναλάβει το νομικό σκέλος της αγοραπωλησίας ακινήτου, θα πρέπει να πραγματοποιήσει διπλό έλεγχο τίτλων, τόσο σε χρονικό διάστημα προγενέστερο της υπογραφής του συμβολαίου, όσο και κατά την ημέρα της υπογραφής του συμβολαίου, προκειμένου να διασφαλίσει πως το ακίνητο που πρόκειται να αγοραστεί δεν είναι υποθηκευμένο, δεν έχει κατασχέσεις ή οποιασδήποτε φύσεως διεκδικήσεις. Θα πρέπει ο αγοραστής να έχει βεβαιότητα πως το ακίνητο που πρόκειται να αγοράσει δε θα διεκδικηθεί από κάποιον κληρονόμο του πωλητή, καθώς και να βεβαιώσει πως δεν υφίστανται ενδεχόμενες πολεοδομικές παρανομίες, που εμφαίνονται στο συμβόλαιο και όχι στα σχέδια.

Έλεγχος Τίτλων Ακινήτου

Το πρώτο στάδιο λοιπόν, που προηγείται μιας αγοραπωλησίας ακινήτου είναι ο έλεγχος τίτλων του ακινήτου, στο αρμόδιο υποθυκοφυλακείο/κτηματολόγιο. Ο δικηγόρος πραγματοποιεί τον έλεγχο τίτλων, προκειμένου να βεβαιωθεί ο αγοραστής πως δεν υπάρχουν βάρη στο ακίνητο, όπως ενδεικτικά υποθήκες, προσημειώσεις υποθήκης ή αν έχουν εγερθεί αγωγές ή έχουν πραγματοποιηθεί διεκδικήσεις σε βάρος του ακινήτου. Οι τίτλοι θα πρέπει να αναγνωστούν προσεκτικά σε κάθε ειδικό βιβλίο του υποθυκοφυλακείου, με χρονολογική σειρά σε βάθος 20ετίας. Είναι χρήσιμο μάλιστα, μετά από την ολοκλήρωση του έλεγχου των τίτλων του προς αγορά ακινήτου να ληφθεί ένα αντίγραφο των τίτλων του ακινήτου, το οποίο θα χρειαστεί μετέπειτα για τη σύνταξη του συμβολαίου αγοραπωλησίας.

Διαβάστε Επίσης  Κτήση κυριότητας ακινήτου από μη κύριο

Καταβολή Προκαταβολής

Το δεύτερο στάδιο που συνηθίζεται στις αγοραπωλησίες ακινήτων, εφόσον φυσικά από τον έλεγχο τίτλων δε προκύψουν νομικά ζητήματα, είναι η καταβολή προκαταβολής από τον αγοραστή στον πωλητή, προκειμένου να δεσμεύσει ο αγοραστής το ακίνητο. Η προκαταβολή αποκαλείται στη καθομιλουμένη και κάπαρο και αποδίδεται με δύο τρόπους: α) ιδιωτικό συμφωνητικό και β) συμβολαιογραφικό προσύμφωνο. Το ιδιωτικό συμφωνητικό συντάσσεται από τους δικηγόρους των μερών, στο οποίο αναγράφεται το τίμημα για την αγορά του ακινήτου, ο τρόπος εξόφλησης του τιμήματος, το ποσό της προκαταβολής, ο τρόπος που αυτή καταβλήθηκε, καθώς και μια σειρά από ρήτρες – κυρώσεις, σε περιπτώσεις κυρίως ανυπαίτιας και αδικαιολόγητης υπαναχώρησης των μερών. Το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο στη πράξη είναι πιο σπάνιο, ωστόσο θα λέγαμε πως είναι ασφαλέστερο, καθώς αποτελεί συμβολαιογραφικό έγγραφο, ήτοι εκτελεστό τίτλο. Αντίστοιχα και στο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, αναφέρονται όσα λέχθηκαν για το ιδιωτικό συμφωνητικό, όμως το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο παρέχει τη δυνατότητα στον αγοραστή να υπογράψει ο ίδιος μόνος του τη μεταβίβαση, με αυτοσύμβαση (αν φυσικά υπάρχει στο προσύμφωνο σχετική ρήτρα), καθώς και να υποχρεώσει τον πωλητή σε καταδίκη δήλωσης βούλησης, με δικαστική διαδικασία.

Συγκέντρωση Δικαιολογητικών από τον Πωλητή

Το τρίτο στάδιο, είναι η συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών από τον πωλητή και η προσκόμιση τους στον συμβολαιογράφο, που θα συντάξει το συμβόλαιο. Τα δικαιολογητικά που θα πρέπει να συγκεντρωθούν είναι, ο τίτλος κτήσης του πωλητή, οι φωτοτυπίες ταυτότητας των μερών, τα πληρεξούσια αν υπογραφεί το συμβόλαιο από τρίτο πρόσωπο, η φορολογική ενημερότητα του πωλητή, η ασφαλιστική ενημερότητα από τον e-efka σε περίπτωση που ο πωλητής διατηρεί εμπορική επιχείρηση, το κτηματολογικό φύλλο και το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, το πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, η οικοδομική άδεια του ακινήτου, το τοπογραφικό διάγραμμα ή κάτοψη του ακινήτου, η βεβαίωση μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών στο ακίνητο, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης ακινήτου, η βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ, το Ε9 του πωλητή και το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. του ακινήτου.

Διαβάστε Επίσης  Κτηματολόγιο - Δικηγόρος Αθήνα

Πληρωμή φόρου στην αρμόδια ΔΟΥ

Το τέταρτο στάδιο, είναι η πληρωμή φόρου στην αρμόδια ΔΟΥ.  Συγκεκριμένα, για να πραγματοποιηθεί το συμβόλαιο, θα πρέπει ο αγοραστής να καταβάλλει προκαταβολικά τους φόρους που αναλογούν στην αντικειμενική αξία του ακινήτου, που πρόκειται να αγοράσει. Αν δεν έχει οριστεί αντικειμενική αξία για το ακίνητο, ο καθορισμός της γίνεται από τον συμβολαιογράφο. Επισημαίνεται πως υπάρχει δυνατότητα απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, για αγορά πρώτης κύριας κατοικίας με κάποιες νομικές προϋποθέσεις βέβαια.

Διαδικασία Υπογραφής Συμβολαίου

Το πέμπτο στάδιο, είναι η επίσημη διαδικασία της υπογραφής του συμβολαίου στο συμβολαιογραφείο, με τη παρουσία όλων των εμπλεκόμενων μερών, ήτοι του συμβολαιογράφου, του πωλητή, του αγοραστή και των δικηγόρων του κάθε μέρους. Η σημασία της παρουσίας των δικηγόρων κατά την υπογραφή του συμβολαίου για τη πώληση και μεταβίβαση ακινήτου, είναι ιδιαιτέρως καθοριστική, για να βεβαιώσουν πως οι συμφωνίες και η βούληση των μερών αποτυπώνονται λεπτομερώς στο συμβόλαιο. Έπειτα, αναγιγνώσκεται το συμβόλαιο από τον συμβολαιογράφο και εφόσον και τα δύο μέρη δηλώσουν πως το κατανοούν πλήρως και συμφωνούν με τα αναγραφέντα και συμφωνηθέντα, ακολουθεί η υπογραφή του συμβολαίου και από τα δύο μέρη.

Η μεταγραφή του συμβουλαίου στο αρμόδιο υποθυκοφυλακείο

Το έκτο στάδιο της αγοραπωλησίας ακινήτου είναι αυτό της μεταγραφής του συμβολαίου που υπογράφηκε από τα μέρη, στο αρμόδιο υποθυκοφυλακείο/ κτηματολόγιο που ανήκει το ακίνητο. Η μεταβίβαση της κυριότητας ενός ακινήτου, αποτελεί μια εμπράγματη και εκποιητική δικαιοπραξία, η οποία διέπεται από δημοσιότητα. Ο νομοθέτης λόγω της υψηλής χρηματικής αξίας των ακινήτων, αλλά και για να προστατεύει τους συναλλασσόμενους, επιβάλλει τη διαδικασία της μεταγραφής του συμβολαίου, κατά την οποία το γεγονός της αγοραπωλησίας και της νέας κυριότητας του ακινήτου, κατοχυρώνεται και επίσημα στη μερίδα του αγοραστή.

Διαβάστε Επίσης  Έλεγχος ακινήτου πριν την αγορά

Συμπερασματικά

Συνοψίζοντας ο έλεγχος τίτλων αποτελεί μια από τις σημαντικότερες, αν όχι η σημαντικότερη ενέργεια που θα πρέπει να πραγματοποιήσει ο αγοραστής ενός ακινήτου. Η διαδικασία της αγοραπωλησίας ενός ακινήτου μετέρχεται ουσιαστικά 6 στάδια, που θα πρέπει να επιτηρούνται από δικηγόρο για συμβόλαια, ώστε να μηδενίζονται τα περιθώρια νομικών σφαλμάτων, που είναι ιδιαιτέρως δύσκολο να διορθωθούν μετά την υπογραφή του συμβολαίου και τη μεταγραφή του τίτλου στο αρμόδιο υποθυκοφυλακείο/κτηματολόγιο.

Οι Υπηρεσίες μας​

Κατηγορίες

Logo δικηγορικού γραφείου Καμουζή

Δικηγόρος
Καμουζής Κωνσταντίνος

Δικηγορικό Γραφείο στην Αθήνα