Η διαδικασία για τον νομικό έλεγχο ακινήτου προς αγορά, είναι ιδιαιτέρως σημαντική και επιβεβλημένη. Απαραίτητη κρίνεται η αρωγή σε όλη τη διαδικασία ενός εξειδικευμένου δικηγόρου. Με τη προσήλωση στη τήρηση των διαδικασιών και με τη παρακολούθηση της διαδικασίας, από την αρχή μέχρι το τέλος από δικηγόρο, μηδενίζονται οι πιθανότητες λαθών που θα είναι ιδιαιτέρως δύσκολο να αποκατασταθούν μεταγενέστερα.
Νομικός έλεγχος ακινήτου – Ποια είναι η πρώτη ενέργεια
Η πρώτη ενέργεια την οποία θα πρέπει να πραγματοποιήσει ο αγοραστής είναι να δώσει εντολή σε δικηγόρο της επιλογής του, να πραγματοποιήσει τον έλεγχο των τίτλων του ακινήτου, στο αρμόδιο κατά τόπον υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο, που ανήκει το ακίνητο. Σκοπός του συγκεκριμένου ελέγχου είναι να διαπιστωθεί, αν το ακίνητο φέρει βάρη, ήτοι δικαιώματα τρίτων προσώπων, όπως ενδεικτικά είναι οι προσημειώσεις υποθήκης, οι υποθήκες, οι διεκδικήσεις κ.α. Θα πρέπει μάλιστα να πραγματοποιηθεί διεξοδικός έλεγχος, σε βάθος τουλάχιστον 20 ετίας για να επιβεβαιωθεί πως οι μεταβιβάσεις μεταξύ των δικαιοπαρόχων, έχουν πραγματοποιηθεί όπως προβλέπει η νομοθεσία.
Είναι ιδιαιτέρως χρήσιμο μάλιστα, να ληφθούν μετά από τον έλεγχο των τίτλων του ακινήτου και τα αντίγραφα των τίτλων, καθώς αυτά είναι απαραίτητα για τη σύνταξη του συμβολαίου, ενώπιον του συμβολαιογράφου με τη παρουσία όλων των ενδιαφερόμενων μερών, ήτοι, του πωλητή, του αγοραστή και των δικηγόρων του κάθε μέρους. Βέβαια, η ολοκλήρωση της διαδικασίας δε σταματά στην υπογραφή του συμβολαίου από τα μέρη, αλλά λόγω της εμπράγματης φύσεως της μεταβιβάσεως ακινήτου είναι εκ του νόμου υποχρεωτική, η μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο, ώστε να καταχωρηθεί αυτό στη μερίδα του νέου ιδιοκτήτη, το γεγονός της κυριότητας που απέκτησε ο νέος αγοραστής και έγινε κύριος του ακινήτου.
Θα πρέπει να επισημανθεί πως, ο έλεγχος των τίτλων του ακινήτου θα πρέπει απαραιτήτως να προηγείται, τόσο του προσυμφώνου, όσο και της προκαταβολής στον πωλητή. Η απόδοση της προκαταβολής γίνεται επί το συνηθέστερον, μετά από τη σύνταξη ιδιωτικού συμφωνητικού εκ των δικηγόρων των μερών και σπανιότερα με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, αν και θα πρέπει να λεχθεί πως το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, έχει υψηλότερους δείκτες ασφαλείας καθώς πρόκειται για ένα έγγραφο, που πραγματοποιείται με τη παρουσία συμβολαιογράφου. Η σύνταξη ιδιωτικού συμφωνητικού είναι απαραίτητη, ώστε να μπορούν να προστατευθούν τα δικαιώματα των μερών, ειδικότερα του αγοραστή που καταβάλλει ως προκαταβολή, ένα σημαντικό χρηματικό ποσό στον πωλητή προκειμένου να <<κλείσει>> την αγορά του ακινήτου που τον ενδιαφέρει.
Η συγκέντρωση των απαραίτητων εγγράφων – δικαιολογητικών για την υπογραφή του συμβολαίου, συνηθίζεται να ανήκει στις υποχρεώσεις του πωλητή, χωρίς όμως αυτό να είναι αναγκαστικό. Για τη διαδικασία της αγοραπωλησίας ακινήτου, τα βασικότερα δικαιολογητικά είναι το συμβόλαιο του πωλητή, οι ταυτότητες των μερών και οι φωτοτυπίες τους, το κτηματολογικό διάγραμμα και το κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου, το πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, το τοπογραφικό διάγραμμα, η βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ, η βεβαίωση μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρέτων, το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης ακινήτου, το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. της 5 ετίας, το Ε9, η φορολογική ενημερότητα του πωλητή, η οικοδομική άδεια για το ακίνητο κ.α.
Έπειτα, ακολουθεί ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου που αντιστοιχεί στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Η σύνταξη της δήλωσης του φόρου μεταβίβασης ακινήτου, πραγματοποιείται από τον συμβολαιογράφο και στη συνέχεια το ποσό αποδίδεται στη ΔΟΥ που ανήκει το ακίνητο, από τον αγοραστή ο οποίος φυσικά λαμβάνει το πιστοποιητικό καταβολής. Στη περίπτωση της αγοράς πρώτης κατοικίας και εφόσον πληρούνται οι νομικές προϋποθέσεις, επέρχεται η απαλλαγή του αγοραστή για καταβολή φόρου μεταβίβασης ακινήτου. Έπεται το κύριο μέρος της διαδικασίας της αγοραπωλησίας και μεταβιβάσεως ακινήτου, που δεν είναι άλλο από τη σύνταξη του συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο, κατά το οποίο θα πρέπει να παρίσταται δικηγόρος για να γίνονται οι πρέπουσες διορθώσεις – προσθήκες- επισημάνσεις. Κρίνεται μάλιστα απαραίτητο, κατά την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου να πραγματοποιείται από τον δικηγόρο του αγοραστή, δεύτερος έλεγχος τίτλων του προς αγορά και μεταβίβαση ακινήτου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο, για να αποφευχθούν φαινόμενα όπως η εγγραφή βαρών, μεταξύ του πρώτου ελέγχου και της υπογραφής του συμβολαίου. Όμως η διαδικασία της αγοραπωλησίας- μεταβίβασης ακινήτου, δε σταματά με την υπογραφή του συμβολαίου ενώπιον συμβολαιογράφου από τα μέρη.
Είναι απαραίτητο να πραγματοποιηθεί η διαδικασία της μεταγραφής του συμβολαίου, στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο. Ο συμβολαιογράφος για την εκπλήρωση τη συγκεκριμένης διαδικασίας, δίνει στον δικηγόρο του αγοραστή τα αντίγραφα του συμβολαίου και την αίτηση μεταγραφής του ακινήτου. Για τη μεταγραφή απαιτείται η πληρωμή τέλους μεταγραφής, που είναι ανάλογο με την αντικειμενική αξία του ακινήτου ή του τιμήματος (ανάλογα με το ποιο ποσό είναι μεγαλύτερο). Μετά από τη παρέλευση μερικών ημερών, ο δικηγόρος του αγοραστή παραλαμβάνει το πιστοποιητικό μεταγραφής και παραδίδει αντίγραφο του συμβολαίου στον λογιστή, για να το περάσει στο Ε9 του αγοραστή.
Συμπερασματικά
Συνοψίζοντας, ο νομικός έλεγχος του ακινήτου είναι μια διαδικασία απαραίτητη, τόσο γιατί κατά τεκμήριον ένα ακίνητο αποτελεί μια αγορά που απαιτεί μεγάλα χρηματικά ποσά, όσο και γιατί αν πραγματοποιηθεί κάποιο σφάλμα, είναι ιδιαιτέρως δύσκολο να αναστραφεί μετά από την υπογραφή του συμβολαίου. Αυτός είναι και ο λόγος για τον οποίον, θα πρέπει σε κάθε στάδιο από τον έλεγχο των τίτλων του ακινήτου μέχρι την υπογραφή του συμβολαίου και τη μεταγραφή του τίτλου, να παρίσταται δικηγόρος.