Οι μισθωτικές σχέσεις αποτελούν καθημερινό αντικείμενο προστριβών στα δικαστήρια της χώρας μας, κάτι που φυσικά είναι αναμενόμενο, καθώς οι μισθώσεις κατοικιών συναντώνται συχνότατα στη συναλλακτική καθημερινότητα των πολιτών. Μάλιστα, πλέον η τάση στη παγκόσμια αγορά είναι η υιοθέτηση περισσότερων ευέλικτων μορφών μισθώσεως. Τι γίνεται όμως με τις μισθώσεις κατοικίας στη χώρα μας και πως ρυθμίζονται από τη νομοθεσία μας;
Στη χώρα μας, η μίσθωση κύριας κατοικίας έχει υποχρεωτική διάρκεια τουλάχιστον τρία έτη, χρονικό διάστημα το οποίο είναι δεσμευτικό και για τα δύο μέρη. Για να επέλθει μείωση του αναφερθέντος υποχρεωτικού χρονικού διαστήματος, θα πρέπει να πραγματοποιηθεί νέα συμφωνία, η οποία θα πρέπει να απέχει τουλάχιστον έξι μήνες από την έναρξη της σύμβασης της μισθώσεως και να αποδεικνύεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο. Η λύση μιας μισθώσεως αορίστου χρόνου μπορεί να πραγματοποιηθεί μετά από καταγγελία του εκμισθωτή ή του μισθωτή, χωρίς ο νόμος να θέτει ως προϋπόθεση του νομίμου της καταγγελίας την ύπαρξη σπουδαίου ή ουσιώδους λόγου.
Στη περίπτωση υπάρξεως μισθωτηρίου με ορισμένο χρόνο, η λύση της μισθωτικής σχέσεως πραγματοποιείται είτε μετά από τη παρέλευση του συμβατικού χρόνου, είτε μετά από τη καταγγελία της μισθώσεως για σπουδαίο λόγο. Ο σπουδαίος λόγος για να ευσταθεί, θα πρέπει να αφορά το έτερο μέρος των συμβαλλομένων στο οποίο απευθύνεται, χωρίς να είναι αναγκαίο να υφίσταται πταίσμα. Ο λόγος όμως δε θα πρέπει όμως να αφορά αποκλειστικά τον καταγγέλλοντα. Σημαντικό είναι να επισημανθεί πως, θα πρέπει η συνέχιση της μισθώσεως να είναι αδύνατη ή έστω δυσβάσταχτη. Σπουδαίος λόγος της καταγγελίας της μίσθωσης που σχετίζεται με το μισθωτή συνηθίζεται να αφορά ζητήματα, όπως του να μη του παραχωρηθεί η χρήση του μισθίου ή αν μεταγενέστερα του αφαιρέθηκε η χρήση, περιπτώσεις που η χρήση του μισθίου αποτελεί σπουδαίο κίνδυνο για την υγεία του μισθωτή, ή των προσώπων που διαμένουν μαζί του στο μίσθιο, καθώς και περιπτώσεις που ο μισθωτής είναι δημόσιος υπάλληλος και πρέπει να μετατεθεί.
Στα μισθωτήρια συνηθίζεται να υπάρχει ο όρος, περί απογόρευσης της σιωπηρής αναμισθώσεως, γεγονός που σημαίνει πως αν ο μισθωτής παραμείνει στο ακίνητο μετά τη λήξη της μισθώσεως, δε πραγματοποιείται ανανέωση μίσθωσης, ούτε το δικαίωμα του να συνεχίσει να παραμένει στο ακίνητο. Αν δεν υπάρχει ο αναφερθείς όρος στο μισθωτήριο και ο μισθωτής παραμείνει στο μίσθιο μετά από τη λήξη της μίσθωσης άνευ εναντιώσεως του εκμισθωτή, τότε επέρχεται η μετατροπή της μισθώσεως σε αορίστου χρόνου.
Δικηγόρος για μισθώσεις εξώσεις
Ποια είναι η άμυνα του μισθωτή μόλις δεχτεί διαταγή απόδοσης μισθίου και πληρωμής των μισθωμάτων;
Aν συμβεί κάτι τέτοιο, θα πρέπει ο μισθωτής να αντιδράσει γρήγορα και με τη συνδρομή του δικηγόρου του να ασκήσει το ένδικο βοήθημα της ανακοπής κατά της διαταγής που δέχτηκε αυστηρά εντός χρονικού διαστήματος 15 εργάσιμων ημερών. Οι λόγοι της ανακοπής μπορούν να αφορούν ζητήματα τυπικής και ουσιαστικής νομιμότητας όπως ενδεικτικά είναι, η εσφαλμένη σύνταξη της επιταγής προς εκτέλεση, ασάφειες στο απεσταλθέν εξώδικο κ.α. Σημείο προσοχής όμως που θα πρέπει να έχετε υπόψιν σας είναι, πως η άσκηση της ανακοπής δεν οδηγεί στην αναστολή της εκτέλεσης της διαταγής, αλλά χρειάζεται να ασκηθεί και αίτηση αναστολής με αίτημα χορήγησης προσωρινής διαταγής, η οποία χορηγείται σε περίπτωση που το Δικαστήριο πιθανολογήσει πως θα ευδοκιμήσει η ανακοπή που ασκήθηκε από τον μισθωτή.
Τότε μόνον επέρχεται η αναστολή της διαδικασίας εκτελέσεως της διαταγής απόδοσης, μέχρι να εκδοθεί η απόφαση επί της ανακοπής και δικαιούται ο μισθωτής να συνεχίσει να κάνει χρήση του μισθίου. Μια σημαντική επισήμανση είναι, πως σε περίπτωση ανυπαρξίας μισθωτηρίου συμβολαίου μεταξύ των μερών, ο εκμισθωτής δε δύναται να εκδώσει διαταγή απόδοσης του μισθίου, χάνοντας το προνόμιο της ταχύτητας που αυτή η διαδικασία προσφέρει και θα πρέπει αναγκαστικά να καταφύγει στη λύση της διαδικασίας της αγωγής, που αργεί αισθητά περισσότερο.
Όπως γνωρίζετε ο μισθωτής είναι υποχρεωμένος να εξοφλεί του λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Σε περίπτωση όμως που οφείλει, ο εκμισθωτής δύναται να ζητήσει τα ποσά οφειλής του μισθωτή με διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή με αγωγή. Ρωτήστε περισσότερα τον δικηγόρο για μισθώσεις εξώσεις Κωνσταντίνο Καμουζή.
Μια συνήθης απορία πολλών πολιτών είναι, αν η ιδιοκατοίκηση συνιστά λόγος λύσης της μίσθωσης κύριας κατοικίας. Η απάντηση είναι πως η ιδιοκατοίκηση ως νόμιμος λόγος καταγγελίας της μίσθωσης, έχει πάυσει να ισχύει από τις 30-06-1997.
Αν πωληθεί ακίνητο ενώ υπάρχει ενεργή μίσθωση σε αυτό, ο αγοραστής του ακινήτου αποκτά τα δικαιώματα του προηγούμενου ιδιοκτήτη και η νέα μίσθωση συνεχίζει να είναι ενεργή, χωρίς να πρέπει να υπογραφεί νέο συμβόλαιο. Σε περίπτωση που ο αγοραστής επιθυμεί την έξωση του ενοικιαστή, θα μπορεί να τη πραγματοποιήσει μετά τη λήξη της μίσθωσης ή μετά από την έγκυρη καταγγελία αυτής.
Στις περιπτώσεις των φθορών στο μίσθιο, συνήθως στα μισθωτήρια αναγράφονται οι όροι περί ευθύνης επό φθορών. Αν δεν υπάρχει όμως κάποια πρόβλεψη στο μισθωτήριο, τότε σύμφωνα με τη κείμενη νομοθεσία την ευθύνη για την αποκατάσταση των φθορών την έχει ο μισθωτής, σε περίπτωση φυσικά που οι φθορές οφείλονται σε πταίσμα του μισθωτή και σε κακή χρήση του μισθίου. Αν όμως πρόκειται για φθορές μετά από φυσιολογική χρήση του μισθίου, τότε την ευθύνη για αυτές τη φέρει ο εκμισθωτής.
Άλλη μια συνηθέστατη απορία είναι για το νομοθετικό καθεστώς των εμπορικών μισθώσεων. Ο νόμος 4242/2014 προβλέπεπει τα οριζόμενα για τις εμπορικές μισθώσεις, που έχουν συναφθεί από 28-2-2014 και εντεύθεν. Η διάρκεια των εμπορικών μισθώσεων διαμορφώνεται ελεύθερα από τα μέρη. Σε περίπτωση που συμφωνηθεί χρονικό διάστημα μίσθωσης που υπερβαίνει τα τρία έτη, το συμφωνηθέν θα είναι το ισχύον χρονικό διάστημα. Επισημαίνεται όμως, πως στη περίπτωση που συμφωνηθεί μικρότερος χρόνος μίσθωσης από τα τρία έτη ή αν δε συμφωνηθεί η διάρκεια της μίσθωσης, τότε ισχύει η τριετής τουλάχιστον χρονική διάρκεια της μισθώσεως.
Δεν είναι λίγες οι περιπτώσεις που μια μισθωτική σχέση λαμβάνει μια δυσλειτουργική τροπή. Συνήθεις τέτοιες περιπτώσεις είναι, η καθυστέρηση στη πληρωμή των ενοικίων ή άλλων κοινόχρηστων λογαριασμών από τον μισθωτή, καθώς και η κακή χρήση του μισθίου από το μισθωτή. Άλλη μια περίπτωση κακής εξέλιξης μιας μισθώσεως, είναι η παραμονή του μισθωτή στο ακίνητο παρά τη λήξη του συμβολάιου, μέχρι συνήθως να μπορέσει να βρει κάποιο ακίνητο να μετακομίσει. Σε τέτοιες λοιπόν περιπτώσεις, ο μόνος ασφαλής τρόπος να προστατεύσει ο εκμισθωτής τα δικαιώματα του, είναι η διαδικασία της έξωσης.
Η έξωση μπορεί να πραγματοποιηθεί με τη ταχύρρυθμη διαδικασία της διαταγής απόδοσης χρησης μισθίου, αν φυσικά υπάρχει μισθωτήριο. Το πρώτο βήμα της συγκεκριμένης διαδικασίας είναι, η σύνταξη εξωδίκου από δικηγόρο και η επίδοση αυτού από δικαστικό επιμελητή. Ακολουθεί, μετά από τη παρέλευση 15 ημερών, η αίτηση στο αρμόδιο δικαστήριο για να εκδοθεί η Διαταγή απόδοσης μισθίου, με την οποία ζητείται από το μισθωτή να αποχωρήσει από το ακίνητο και να καταβάλλει τα οφειλόμενα μισθώματα ή τυχόν οφειλές του από λογαριασμούς κοινής ωφέλειας. Στη συνέχεια επιδίδεται η διαταγή πληρωμής στον ενοικιαστή και μετά τη παρέλευση 20 ημερών αυτή μπορεί να εκτελεστεί, με την αρωγή δικαστικού επιμελητή και να πραγματοποιηθεί η απομάκρυνση του μισθωτή.
Η διαδικασία της εξώσεως λόγω λήξης συμβολαίου, γίνεται με τη διαδικασία της αγωγής για την απόδοση του μισθίου. Έτσι, θα αναγκαστεί ο κακόπιστος μισθωτής να αποχωρήσει εκ του ακινήτου. Ο εκμισθωτής μάλιστα δικαιούται για όσο διάστημα παραμένει παρανόμως ο μισθωτής στο ακίνητο, να αξιώσει εκτός από το μίσθωμα και κάθε άλλη περαιτέρω ζημία εκ της παρανόμου κατατκρατήσεως του ακινήτου. Ωστόσο, μόλις λήξει το συμβόλαιο ο εκμισθωτής δε μπορεί να κάνει χρήση της ταχύρρυθμης διαδικασίας της διαταγής πληρωμής, διότι δεν υφίσταται ενεργή μίσθωση. Θα πρέπει να λεχθεί πως, επειδή η απόφαση για την αγωγή απόδοσης αργεί και χρειάζονται κάποιοι μήνες για τη συζήτηση της αγωγής και την έκδοση της απόφασης, ο εκμισθωτής θα ήταν σώφρον να ασκήσει την αγωγή πριν από τη λήξη της μίσθωσης, ώστε μέχρι να λήξει αυτή, να έχει εκδοθεί η απόφαση για την απόδοση του μισθίου και να μη δημιουργηθούν καθυστερήσεις.