Δικηγόρος για Ακίνητα

accident

Τα ακίνητα επειδή αποτελούν αντικείμενα σημαντικής οικονομικής αξίας τυγχάνουν αυξημένης προστασίας του νόμου. Δεν είναι άλλωστε τυχαία η ύπαρξη υποθηκοφυλακείου, κτηματολογίου και η υποχρεωτικότητα των συμβολαίων ενώπιον του συμβολαιογράφου. Σε κάθε ευνομούμενη πολιτεία η ύπαρξη οργανωμένου συστήματος συγκέντρωσης των τίτλων ιδιοκτησίας είναι απαραίτητη για την ασφάλεια των συναλλαγών. Για κάθε ζήτημα που αφορά το ακίνητο σας θα πρέπει να είστε ιδιαιτέρως προσεκτικοί και να έχετε πάντοτε δίπλα σας τον δικηγόρο σας, ώστε να υπάρχει πλήρης έλεγχος κάθε διαδικασίας. Ο δικηγόρος για ακίνητα Καμουζής είναι άμεσα δίπλα σας.

Δικηγόρος για Ακίνητα Κωνσταντίνος Καμουζής – Ανάλυση του Δικαίου

Ένα από τα σημαντικότερα στάδια κατά την αγοραπωλησία ενός ακινήτου είναι η πραγματοποίηση του έλεγχου τίτλων του ακινήτου. Σημαντικό είναι να επισημανθεί πως έλεγχος τίτλων θα πρέπει να πραγματοποιείται και κατά την ημέρα της υπογραφής του συμβολαίου, ώστε ο αγοραστής να νιώσει ασφάλεια για τη συναλλαγή που πρόκειται να πραγματοποιήσει και να μη βρεθεί προ δυσάρεστων εκπλήξεων μετά από την απόκτηση της κυριότητας του νέου του ακινήτου.

Ο έλεγχος των τίτλων του ακινήτου και η σημασία του:

Ο συγκεκριμένος έλεγχος είναι κυριολεκτικά απαραίτητος καθώς αν δε πραγματοποιηθεί ή δε πραγματοποιηθεί σωστά εγκυμονούν πολλοί κίνδυνοι για τον αγοραστή του ακινήτου. Ο έλεγχος τίτλων θα πρέπει να πραγματοποιηθεί στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο και στο Κτηματολόγιο όπου βρίσκονται οι τίτλοι ιδιοκτησίας του ακινήτου. Πρωταρχικό μέλημα του ελέγχου είναι να διαπιστωθεί αν ο πωλητής είναι πράγματι ο κύριος του ακινήτου. 

Ωστόσο, ο έλεγχος δε σταματά εκεί αλλά εξακριβώνεται αν το ακίνητο φέρει βάρη, όπως ενδεικτικά είναι η υποθήκη, η προσημείωση της υποθήκης, ή τυχόν άλλες διεκδικήσεις. Ο έλεγχος τίτλων θα πρέπει να πραγματοποιηθεί δύο φορές και είναι ιδιαιτέρως σημαντικό να γίνει σε κοντινό χρονικό διάστημα με την ημέρα υπογραφής των συμβολαίων και αν γίνεται την ίδια μέρα ώστε να βεβαιωθεί πως δεν έχει πραγματοποιηθεί καμία μεταβολή. Ο δικηγόρος για ακίνητα Κωνσταντίνος Καμουζής θα απαντήσει όλα σας τα ερωτήματα.

Αν πρόκειται για ακίνητο που θα χρησιμοποιηθεί για επαγγελματική στέγη, θα πρέπει πριν από την αγορά να έχει αναγνωστεί προσεκτικά ο κανονισμός της πολυκατοικίας ώστε να είναι σίγουρο πως μπορεί να χρησιμοποιηθεί το ακίνητο για τη χρήση για την οποία προορίζεται.

H προκαταβολή που συνηθίζεται στις αγοραπωλησίες ακινήτων:

Έπειτα μετά από τον νομικό έλεγχο τίτλων του ακινήτου είναι σύνηθες να ακολουθεί η προκαταβολή που ζητά ο πωλητής από τον αγοραστή. Η προκαταβολή συνηθίζεται να χορηγείται είτε με ιδιωτικό συμφωνητικό, είτε με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο.

Σε περίπτωση που επιλεχθεί η προκαταβολή με ιδιωτικό συμφωνητικό οι δικηγόροι των συμβαλλόμενων προβαίνουν στη σύνταξη ιδιωτικού συμφωνητικού στο οποίο θα πρέπει να αναγράφεται το ύψος του τιμήματος της αγοραπωλησίας, ο τρόπος που θα πραγματοποιηθεί η εξόφληση του τιμήματος, το ύψος του ποσού της προκαταβολής καθώς και πως έγινε η καταβολή της προκαταβολής καθώς και η ημερομηνία υπογραφής του συμβολαίου. Οι δικηγόροι για ακίνητα εξασφαλίζουν ότι οι διαδικασίες θα ολοκληρωθούν ομαλά.

Μάλιστα, συνηθίζεται η αναγραφή ρητρών που έχουν ως αντικείμενο τη τήρηση της συμφωνίας καθώς και η αναγραφή του ζητήματος της τύχης της προκαταβολής σε περίπτωση που κάποιο από τα συμβαλλόμενα μέρη υπαναχωρήσει.

Συνήθως επιλέγεται από τα μέρη η προκαταβολή να πραγματοποιηθεί με ιδιωτικό συμφωνητικό, ωστόσο θα λέγαμε πως το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αποτελεί ως τίτλος εκτελεστός τη πιο ενδεδειγμένη επιλογή. Στο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αναγράφονται τα όσα αναφέρθηκαν στο ιδιωτικό συμφωνητικό.

Οτιδήποτε δηλαδή έχουν συμφωνήσει τα μέρη για την αγοραπωλησία που πρόκειται να πραγματοποιηθεί και για τη τύχη της προκαταβολής. Ωστόσο, το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο έχει την εξής ειδοποιό διαφορά σε σχέση με το ιδιωτικό συμφωνητικό: σε περίπτωση αρνήσεως του πωλητή να προσέλθει για να υπογράψει το οριστικό συμβόλαιο, ο αγοραστής δύναται είτε να προβεί μόνος του στην υπογραφή της μεταβίβασης με αυτοσύμβαση (αν βέβαια υπάρχει τέτοια ρήτρα στο προσύμφωνο), είτε να ακολουθήσει τη διαδικασία της δικαστικής οδού και να καταδικάσει τον πωλητή σε δήλωση βούλησης.

Γίνεται λοιπόν κατανοητό πως το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο αποτελεί την ασφαλέστερη οδό για τη πρόοδο της διαδικασίας της μεταβιβάσεως ενός ακινήτου.

Tα απαραίτητα δικαιολογητικά που θα πρέπει απαραιτήτως να προσκομιστούν στον συμβολαιογράφο:

Το επόμενο στάδιο κατά τη συνήθη πορεία των πραγμάτων είναι η συγκέντρωση των απαιτούμενων δικαιολογητικών και η αποστολή τους στον συμβολαιογράφο με μέριμνα του πωλητή ως είθιστε. Σημειώνεται πως συνηθίζεται στις συγκεκριμένες συναλλαγές ο αγοραστής να επιλέγει το συμβολαιογράφο. Είναι σημαντικό να αναφερθεί ότι ο δικηγόρος για ακίνητα πρέπει να διαθέτει πείρα και ειδίκευση,

Τα απαραίτητα δικαιολογητικά που θα πρέπει να έχει στη κατοχή του ο συμβολαιογράφος για να προχωρήσει στη διαδικασία της συντάξεως των συμβολαίων είναι: 1) το συμβόλαιο που αποτελεί τον τίτλο κτήσης του πωλητή βάσει του οποίου προβαίνει στη πώληση και μεταβίβαση του ακινήτου, 2) οι φωτοτυπίες της ταυτότητας του αγοραστή και του πωλητή ώστε να πιστοποιηθεί η ταυτοπροσωπία τους, 3) σε περίπτωση που υπογραφεί το συμβόλαιο από τρίτο πρόσωπο, θα πρέπει να προσκομιστούν τα συμβολαιογραφικά πληρεξούσια, 4) ο πωλητής οφείλει να εκδόσει και να προσκομίσει φορολογική ενημερότητα, 5) αν ο πωλητής διατηρεί εμπορική επιχείρηση, ή είναι νομικό πρόσωπο, ή έχει την οποιαδήποτε συμμετοχή σε εταιρία, τότε θα πρέπει να προσκομίσει από τον e-EFKA ασφαλιστική ενημερότητα, 6) σε περίπτωση που το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή που λειτουργεί κτηματολόγιο θα πρέπει να προσκομιστεί κτηματολογικό φύλλο και απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος, 7) αν στη περιοχή υπάρχει γραφείο κτηματογράφησης, χρειάζεται απαραιτήτως πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, 8) απαραίτητη είναι επίσης η προσκόμιση της οικοδομικής αδείας, 9) θα πρέπει να δοθεί στον συμβολαιογράφο το τοπογραφικό διάγραμμα ή η κάτοψη του ακινήτου, 10)απαραίτητη είναι επίσης η βεβαίωση του μηχανικού για τη μη ύπαρξη αυθαιρεσιών στο ακίνητο, 11) πλέον ζητείται πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης από μηχανικό καθώς και βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ, η οποία εκδίδεται από το Δήμο που βρίσκεται το ακίνητο, 12)το Ε9 του πωλητή καθώς και το πιστοποιητικό ΕΝ.Φ.Ι.Α. του ακινήτου.

O φόρος μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) και τα ισχύοντα ποσά απαλλαγής επί πρώτης κατοικίας:

Ένα συχνό ερώτημα που απασχολεί τα εμπλεκόμενα μέρη είναι ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου. Η δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου (ΦΜΑ) συντάσσεται από τον συμβολαιογράφο, μετά από τη προσκόμιση σε αυτόν όλων των απαραίτητων δικαιολογητικών. Ο δικηγόρος για ακίνητα θα αναλάβει και αναλύσει κάθε λεπτομέρεια.

Η δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου υπογράφεται και από τα δύο εμπλεκόμενα στην αγοραπωλησία μέρη και ο αγοραστής έχει την ευθύνη να την υποβάλλει στη Δ.Ο.Υ της τοποθεσίας του ακινήτου. Η Δ.Ο.Υ μετά από τη πληρωμή του φόρου από τον αγοραστή του παρέχει το πιστοποιητικό που βεβαιώνει τη πληρωμή του  Φόρου Μεταβίβασης ακινήτου, ο οποίος είναι 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. 

Βέβαια, παρέχεται η δυνατότητα απαλλαγής εκ του φόρου μεταβίβασης όταν η αγορά αφορά πρώτη κατοικία και δεν υπερβαίνει τις 200000 ευρώ για άγαμο και τις 250000 ευρώ για παντρεμένο. Το ποσό αυτό αυτό λαμβάνει προσαύξηση κατά 25000 ευρώ για κάθε τέκνο μέχρι τα 2 τέκνα και για έγγαμο με τρία ή περισσότερα τέκνα προσαυξάνεται κατά 30000 ευρώ για το τρίτο και κάθε επόμενο τέκνο. Επικοινωνήστε με τον δικηγόρο για ακίνητα Κωνσταντίνο Καμουζή, ώστε να λάβετε περισσότερες πληροφορίες.

Στη περίπτωση της αγοράς οικοπέδου υπάρχει η απαλλαγή του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου, η οποία ανέρχεται για τους άγαμους στο ποσό των 50000 ευρώ και για τους παντρεμένους μέχρι το ποσό των 100000 ευρώ. Υπάρχει μάλιστα η προσάυξηση των 10000 ευρώ για καθένα από τα δύο τέκνα του έγγαμου και σε περίπτωση που έχει τρία ή και περισσότερα τέκνα η προσαύξηση είναι στις 15000 ευρώ για το τρίτο και τα επόμενα τέκνα.

To προσχέδιο συμβολαίου, ο τελευταίος έλεγχος τίτλων από το δικηγόρο του αγοραστή, η υπογραφή του οριστικού – τελικού συμβολαίου και η αμοιβή του συμβολαιογράφου:

Ακολουθεί το στάδιο της κατάρτισης του συμβολαίου για την αγοραπωλησία και τη μεταβίβαση του ακινήτου. Συνηθίζεται ο συμβολαιογράφος να αποστέλλει το λεγόμενο προσχέδιο τελικού συμβολαίου στο δικηγόρο του αγοραστή ο οποίος το διαβάζει προσεκτικά και πραγματοποιεί τυχόν ερωτήσεις, διευκρινήσεις και παρατηρήσεις στο συμβολαιογράφο ώστε να προστατεύσει τα δικαιώματα του εντολέα του. 

Είναι ιδιαιτέρως χρήσιμο ο δικηγόρος του αγοραστή να προβεί σε έναν δεύτερο και τελευταίο έλεγχο των τίτλων του ακινήτου τόσο στο υποθυκοφυλακείο, όσο και στο κτηματολόγιο κατά την ημέρα υπογραφής του τελικού συμβολαίου ώστε να σιγουρευτεί πως δεν έχει υπάρξει κάποια εγγραφή βάρους πάσης φύσεως στο ακίνητο, έτσι ώστε ο εντολέας του – αγοραστής να λάβει ένα ακίνητο χωρίς κανένα νομικό ελάττωμα. Ο δικηγ΄όρος για ακίνητα, έχει την ευθύνη για να προχωρήσουν όλες οι διαδικασίες σωστά και να καλύψει τα συμφέροντα του εντολέα του.

Η υπογραφή του οριστικού – τελικού συμβολαίου πραγματοποιείται ενώπιον του συμβολαιογράφου και τα τα μέρη υπογράφουν αμφότερα το οριστικό συμβόλαιο. Στη διαδικασία συμμετέχουν και οι δικηγόροι του αγοραστή και του πωλητή και εκεί καταβάλλεται το υπόλοιπο μέρος τιμήματος καθώς η προκαταβολή ως αναφέρθηκε συνηθίζεται να έχει προκαταβληθεί.

Ο αγοραστής επιβαρύνεται με το κόστος που αφορά την αμοιβή του συμβολαιογράφου για τη κατάρτιση του συμβολαίου, η οποία έχει ως αφετηρία της το ποσοστό 0,80% επί της αξίας της συναλλαγής, ποσοστό το οποίο μειώνεται κλιμακωτά όσο αυξάνεται η αξία της συναλλαγής. Η χορήγηση των αντιγράφων βαρύνει ως έξοδο τον αγοραστή.

H μεταγραφή του συμβολαίου στο Υποθηκοφυλακείο/Κτηματολόγιο και το ισχύον τέλος της μεταγραφής:

Ωστόσο, θα πρέπει να γνωρίζεται πως στο εμπράγματο δίκαιο που αφορά τις μεταβιβάσεις ακινήτων η διαδικασία δε σταματα στο συμβολαιογραφείο. Ακολουθεί η λεγόμενη μεταγραφή του συμβολαίου στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή στις περιοχές που λειτουργεί Κτηματολογίο η μεταγραφή του συμβολαίου πραγματοποιείται σε αυτό.

H διαδικασία αυτή πραγματοποιείται μετά από τη χορήγηση αντιγράφων από το συμβολαιογράφο στον αγοραστή ή στον πληρεξούσιο δικηγόρο του, μαζί με τις απαραίτητες αιτήσεις για τη μεταγραφή του τίτλου. Για την απαραίτητη διαδικασία της μεταγραφής του τίτλου υπάρχει το λεγόμενο τέλος μεταγραφής το οποίο βρίσκεται προς το παρόν στο ποσοστό 0,475% επί της αντικειμενικής αξίας ή του τιμήματος ( το ποσοστό αυτό υπολογίζεται με βάση του ποιό εκ των δύο είναι μεγαλύτερο) συν τον Φόρο Προστιθέμενης Αξίας ύψους 24%.

To πιστοποιητικό μεταγραφής παραλαμβάνεται από τον αγοραστή συνήθως μετά από μερικές μέρες. Ο αγοραστής θα πρέπει να προσκομίσει αντίγραφο του συμβολαίου στο λογιστή του, ώστε αυτός να ταξινομήσει το νέο του ακίνητο στο Ε9.

Πως προστατεύεται νομικά η κυριότητα μου σε ένα ακίνητο;

H κυριότητα σε ένα ακίνητο μπορεί να προσβληθεί από οιονδήποτε τρίτον με τους ακόλουθους παράνομους τρόπους: είτε με αφαίρεση ή κατακράτηση του πράγματος ή με τυχόν άλλες ενέργειες που δε φτάνουν μέχρι την αφαίρεση της νομής αλλά δημιουργούν σοβαρά προβλήματα στον κύριο και β) με ζημία του κυρίου εκ της καταστροφής ή βλάβης του πράγματος ή με την απόσβεση του δικαιώματος που έχει εκ της κυριότητας του σε αυτό.

Στη πρώτη περίπτωση εκ των δύο αναφερθέντων ο κύριος δύναται να ασκήσει τις εμπράγματες αξιώσεις που έχει και να απαιτήσει δια της δικαστικής οδού την αναγνώριση της κυριότητας του και την απόδοση του πράγματος  δια της διεκδικητικής αγωγής του άρθρου 1094 ΑΚ και στη δεύτερη περίπτωση εκ των αναφερθέντων ο κύριος δύναται να αξιώσει την άρση της προσβολής και τη παράλειψη της στο μέλλον δια της αρνητικής αγωγής του άρθρου 1108 ΑΚ. Μάλιστα, η προσβολή της κυριότητας στη περίπτωση που υπάρξει ζημία ή βλάβη του ακινήτου παρέχει τη δυνατότητα στον κύριο για ενοχικές αξιώσεις σε βάρος του προσβολέα οι οποίες βασίζονται στις διατάξεις του αστικού δικαίου που αφορούν τις αδικοπραξίες και τον αδικαιολόγητο πλουτισμό. Είναι υψηλής σημασίας ο δικηγόρος για ακίνητα να καλύψει κάθε λεπτομέρεια.

Σε περίπτωση καθολικής προσβολής της κυριότητας, η οποία υφίσταται όταν ο κύριος χάνει πλήρως τη φυσική εξουσία του στο πράγμα είτε δια αφαιρέσεως (αποβολή εκ του ακινήτου του), είτε δια κατακρατήσεως, ο νόμος παρέχει στον κύριο τη δυνατότητα να απαιτήσει από τον νομέα ή τον κάτοχο να αναγνωριστεί η κυριότητα του και να του αποδοθεί το πράγμα που κατά κυριότητα του ανήκει.

 Μερική προσβολή της κυριότητας υφίσταται όταν ο κύριος δέχεται περιορισμό κατά την άσκηση ορισμένης εξουσίας της κυριότητας ή δέχεται παρεμπόδιση στη δυνατότητα του να ενεργήσει πάνω στο αντικείμενο της κυριότητας του ή σε περίπτωση επενέργειας του προσβολέα πάνω στο πράγμα. Στη περίπτωση της μερικής προσβολής ο κύριος δύναται να ζητήσει την άρση της προσβολής και τη παράλειψη της στο μέλλον δια της αρνητικής αγωγής του άρθρου 1108 ΑΚ. Επικοινωνήστε με έμπειρο δικηγόρο για ακίνητα για να σας καλύψει σε κάθε εύρος της υπόθεσης σας.

Σε τέτοιες περιπτώσεις ο κύριος ενός ακινήτου που δέχεται επενέργεια από τρίτους στη κυριότητα του, δύναται δια του συνηγόρου του να χρησιμοποιήσει τις διατάξεις περί αποβολής εκ της νομής του άρθρου 987 ΑΚ  σε περίπτωση καθολικής προσβολής της κυριότητας του και σε περίπτωση μερικής προσβολής της κυριότητας του τις διατάξεις περί διατάραξης της νομής του άρθρου 989ΑΚ. Στις περιπτώσεις προσβολής της κυριότητας, οι διατάξεις της νομής είναι ιδιαιτέρως χρήσιμες ώστε να πραγματοποιηθούν οι διαδικασίες της ταχύρρυθμης προστασίας των ασφαλιστικών μέτρων.

Τι προβλέπεται από το νόμο για τη συγκυριότητα σε ακίνητο;

Ως συγκυριότητα ορίζεται η κυριότητα που ανήκει από κοινού σε περισσότερους με την έννοια πως ολόκληρο το πράγμα ανήκει στον καθένα από αυτούς κατά ένα ιδανικό μερίδιο, γεγονός που δημιουργεί μια σχέση κοινωνίας μεταξύ των συγκυρίων. Η συγκυριότητα μπορεί να συσταθεί με δικαιοπραξία στη περίπτωση που κάποιος αποκτήσει ένα πράγμα ,   που μέχρι πρότινος ανήκε στην αποκλειστική κυριότητα του, το λεγόμενο ιδανικό μερίδιο συγκυριότητας καθώς και όταν ορισμένο πράγμα, εν προκειμένω ακίνητο με το θάνατο του ιδιοκτήτη περιέλθει με διαθήκη σε δύο ή περισσότερους κληρονόμους, κληροδόχους ή καταπιστευματοδόχους.

Άλλη μια περίπτωση με την οποία μπορεί να  συσταθεί συγκυριότητα είναι με την εξ’ αδιαθέτου κληρονομική διαδοχή. Όταν είστε σε αναζήτηση για εύρεση δικηγόρου θα πρέπει να κάνετε στοχευμένες ερωτήσεις. Ο δικηγόρος για ακίνητα, θα σας διασφαλίσει κάθε λεπτομέρεια που χρειάζεστε.

Τι είναι η οριζόντια ιδιοκτησία που συναντάται ιδιαιτέρως στην Αθήνα και στις μεγάλες πόλεις λόγω των πολυκατοικιών;

H οριζόντια ιδιοκτησία ή οριζόντια συνιδιοκτησία, ή ιδιοκτησία κατ’ ορόφους ή οροφοκτησία, συνιστά μια ιδιαίτερη μορφή κυριότητας πάνω σε ένα ακίνητο, η οποία διαμορφώνεται από την αποκλειστική κυριότητα σε όροφο οικοδομής, ή σε διαμέρισμα του και την αναγκαστική συγκυριότητα στα κοινά μέρη του όλου ακινήτου (οικοδομής), όπως ενδεικτικά είναι το κλιμακοστάσιο, οι εξωτερικοί χώροι και τα θεμέλια.

Οι σχέσεις των οροφοκτητών μεταξύ τους ρυθμίζονται εκ των αναγκαστικού δικαίου διατάξεων της νομοθεσίας για την οριζόντια ιδιοκτησία, από τον κανονισμό της οριζόντιας ιδιοκτησίας, από τις κοινές αποφάσεις όλων των συνιδιοκτητών ή από τις αποφάσεις της Γενικής Συνελεύσεως αυτών. Ο κανονισμός της οροφοκτησίας δύναται να συνταχθεί με κοινή απόφαση όλων των οροφοκτητών.

Τι είναι η επικαρπία στα ακίνητα και ποια η διαφορά της από τη ψιλή κυριότητα;

H επικαρπία ακινήτου είναι ένα εμπράγματο δικαίωμα με το οποίο ο επικαρπωτής έχει την εξουσία για πλήρη χρήση και κάρπωση ξένου πράγματος, χωρίς όμως να θίγει την ουσία του. Το δικαίωμα που έχει ο επικαρπωτής για πλήρη χρήση και κάρπωση του πράγματος έχει ως αποτέλεσμα ότι η κυριότητα απογυμνώνεται από τις εξουσίες αυτές και περιορίζεται μόνο στην εξουσία του κυρίου να διαθέτει το πράγμα.

Για αυτό και η κυριότητα αυτή ονομάζεται ψιλή κυριότητα, γιατί με την επικαρπία που έχει συσταθεί σε αυτή δεν είναι πλήρης κυριότητα αλλά αποψιλωμένη.

Τι είναι η υποθήκη σε κυριότητα ακινήτου;

To περιορισμένο εμπράγματο δικαίωμα προνομιακής ικανοποίησης του δανειστή μιας απαίτησης από την αξία ενός ακινήτου. Επισημαίνεται πως ο κύριος του υποθηκευμένου ακινήτου εξακολουθεί να έχει τη νομή και τη κατοχή αυτού. Η σύσταση της υποθήκης πραγματοποιείται με την εγγραφή αυτής, δηλαδή με τη καταχώρηση της υποθήκης σε ειδικό δημόσιο βιβλίο ή στο κτηματολογικό φύλλο που αντιστοιχεί στο συγκεκριμένο ακίνητο. Οι τίτλοι που χορηγούν το δικαίωμα εγγραφής υποθήκης είναι ο νόμιμος τίτλος, ο δικαστικός τίτλος και ο ιδιωτικός τίτλος.

Η υποθήκη σε κυριότητα ακινήτου διέπεται από το σύστημα της λεγόμενης υποθηκικής τάξης. Ο συγκεκριμένος όρος αναφέρεται στη χρονολογική σειρά της εγγραφής της υποθήκης στο βιβλίο υποθηκών ή καταχώρησης στο κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου. Ουσιαστικά όμως η υποθηκική τάξη είναι η ιδιότητα του εμπράγματου δικαιώματος της υποθήκης κατά την οποία ο δικαιούχος προηγείται ή έπεται των άλλων ενυπόθηκων δανειστών ανάλογα με τη χρονολογική σειρά της υποθήκης του σε σχέση με τις υπόλοιπες υποθήκες που έχουν εγγραφεί στο συγκεκριμένο ακίνητο.

Τι είναι η εξάλειψη της υποθήκης;

Ως εξάλειψη της υποθήκης ορίζεται η διαγραφή της υποθήκης από το βιβλίο υποθηκών με πράξη του υποθηκοφύλακα. Οι συνηθέστεροι λόγοι για τους οποίους πραγματοποιείται η συγκεκριμένη διαδικασία είναι είτε γιατί το υποθηκικό δικαίωμα αποσβέστηκε, είτε γιατί η εγγραφείσα υποθήκη είναι άκυρη.

Για να πραγματοποιηθεί η εξάλειψη της υποθήκης απαιτείται είτε συναίνεση του δανειστή, είτε δικαστική απόφαση.

Τι είναι η προσημείωση υποθήκης; – Δικηγόρος για Ακίνητα

Η προσημείωση υποθήκης αποτελεί υποθήκη υπό διπλή αναβλητική αίρεση. Αφενός, την αίρεση της τελεσιδικίας της απόφασης που επιδικάζει την ασφαλιζόμενη απαίτηση και αφετέρου την αίρεση της τροπής της προσημείωσης σε υποθήκη μέσα σε αποκλειστική προθεσμία.

Μόλις επέλθει το χρονικό σημείο της τροπής πλέον πρόκειται για κανονική υποθήκη και όχι προσημείωση υποθήκης, η οποία όμως θεωρείται πως υφίσταται αναδρομικά από τη μέρα εγγραφής της προσημείωσης. Ωστόσο, μέχρι τη πλήρωση της αναφερθείσας διπλής αναβλητικής αίρεσης, ο προσημειούχος δανειστής αποκτά δικαίωμα προσδοκίας υποθήκης. Συνεπώς ο δικηγόρος για ακίνητα πρέπει να αναλύσει κάθε δεδομένο στην υπόθεση.

Η σύσταση της προσημείωσης υποθήκης προϋποθέτει την ύπαρξη ασφαλιζόμενης απαίτησης, το αντικείμενο προσημείωσης, τον τίτλο προσημείωσης και φυσικά την εγγραφή αυτής. Η προσημείωση υποθήκης καταργείται με απόσβεση για τους ίδιους λόγους που αποσβήνεται και η υποθήκη. Με ανάκληση της απόφασης που διέταξε την εγγραφή της προσημείωσης καθώς και με τη μη τροπή της προσημείωσης σε υποθήκη μέσα σε 90 μέρες από τη τελεσίδικη επιδίκαση της ασφαλιζόμενης απαίτησης. Άλλος ένας τρόπος κατάργησης της προσημείωσης υποθήκης είναι η εξάλειψη της υποθήκης με τη συναίνεση.

Σε περίπτωση όμως που ο δανειστής αρνείται να συναινέσει αν και έχει αποσβεστεί νόμιμα η προσημείωση, τότε είναι απαραίτητο να εκδοθεί απόφαση του Μονομελούς Πρωτοδικείου.

Άλλος ένας τρόπος με τον οποίο εξαλείφεται η προσημείωση υποθήκης είναι με το να προσαχθεί απόφαση, που ανακαλεί την απόφαση με την οποία είχε διαταχθεί η εγγραφή της προσημείωσης, ή συγκεκριμένη απόφαση που να διατάζει την εξάλειψη της προσημείωσης υποθήκης. Ακόμη, η προσημείωση υποθήκης σε ακίνητο εξαλείφεται αν έχει παρέλθει χρονικό διάστημα 90 ημερών, από τη τελεσίδικη επιδίκαση της απαίτησης χωρίς η προσημείωση να έχει τραπεί σε υποθήκη. Ο δικηγόρος για ακίνητα οφείλει να εξετάσει όλες τις παραμέτρους.

Ποια είναι η χρησιμότητα του κτηματολογίου;

Το σύστημα των κτηματολογικών βιβλίων, γνωστό στο ευρύ κοινό ως κτηματολόγιο είναι ο νέος θεσμός που αφορά πλέον τη δημοσιότητα των τίτλων των ακινήτων εξυπηρετώντας την αρχή της δημοσιότητας η οποία είναι πρωταρχικής σημασίας στο εμπράγματο δίκαιο.

Κάθε ακίνητο έχει στο κτηματολόγιο τη μερίδα του . Το πρόσωπο λοιπόν που ενδιαφέρεται για κάποιο ακίνητο δύναται να ερευνήσει το φύλλο του δημοσίου βιβλίου που αφορά το υπό έρευνα ακίνητο, ώστε να διαπιστώσει αν υπάρχουν εμπράγματες μεταβολές στο ακίνητο και ποιες είναι αυτές.

Άλλωστε, πράξεις στο συγκεκριμένο ακίνητο που δεν έχουν καταχωρηθεί στο φύλλο του κτηματολογικού βιβλίου, δεν έχουν καμία εμπράγματη ισχύ. Υπάρχει μάλιστα το μαχητό τεκμήριο ορθότητας των εγγραφών στο κτηματολογικό βιβλίο και όποιος συναλλάχθηκε καλόπιστα βασιζόμενος στο κτηματολογικό βιβλίο, ακόμα και αν μια εγγραφή αποδειχθεί ανακριβής διατηρεί το αποκτηθέν δικαίωμα.

Τι είναι η μεταγραφή στα ακίνητα;

Ως μεταγραφή ορίζεται η εγγραφή σε δημόσια βιβλία των πράξεων που επιφέρουν μεταβολή των εμπράγματων σχέσεων σχετικά με τα ακίνητα. Η μεταγραφή του ακινήτου από μόνη της δε μεταβιβάζει τη κυριότητα αλλά συνιστά απαραίτητη προϋπόθεση μεταβίβασης της κυριότητας, αν βέβαια το πρόσωπο που μεταβιβάζει το ακίνητο έχει τη κυριότητα αυτού και αν έχει καταρτιστεί έγκυρα η μεταγραφόμενη σύμβαση. Ο δικηγόρος για ακίνητα Κωνσταντίνος Καμουζής διαθέτει ειδίκευση στο δίκαιο ακινήτων με ευθύνη.

Οι πράξεις που μεταγράφονται είναι αυτές που δημιουργούν μεταβολές στη κυριότητα ή στις δουλείες των ακινήτων. Τα βιβλία των μεταγραφών στα ακίνητα διέπονται από δημοσιότητα και κάθε αρμόδιος υπάλληλος έχει την υποχρέωση να θέτει το περιεχόμενο τους σε διάθεση οποιουδήποτε επιθυμεί να τα συμβουλευθεί και να τον βοηθά να βρει την πληροφορία για την οποία ψάχνει.               

ΧΡΕΙΑΖΕΣΤΕ ΕΠΑΓΓΕΛΜΑΤΙΚΕΣ ΝΟΜΙΚΕΣ ΣΥΜΒΟΥΛΕΣ;

Προγγραματίστε μια ενημερωτική συνεδρία με έναν από τους ειδικούς συμβούλους μας.