Η καταχρηστική εφαρμογή των διαχειριστικών καθηκόντων από τον διαχειριστή μιας πολυκατοικίας αποτελεί ένα σημαντικό πρόβλημα που μπορεί να δημιουργήσει σοβαρές δυσκολίες για τους κατοίκους και τους ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων σε αυτήν. Ο διαχειριστής της πολυκατοικίας έχει την υποχρέωση να διασφαλίζει την επαρκή συντήρηση του κτιρίου και των κοινόχρηστων χώρων, καθώς και να εκτελεί τις αποφάσεις που λαμβάνονται στη γενική συνέλευση. Όταν ο διαχειριστής παραβαίνει τα καθήκοντά του ή ενεργεί με καταχρηστικό τρόπο, οι κάτοικοι και οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων μπορούν να ασκήσουν νομικές ενέργειες για να προστατεύσουν τα δικαιώματά τους.
Εδώ παραθέτονται μερικά παραδείγματα καταχρηστικής συμπεριφοράς από διαχειριστές πολυκατοικιών:
- Προκατάληψη κατά των ενοικιαστών ή των ιδιοκτητών διαμερισμάτων με βάση τη φυλή, το φύλο ή άλλα χαρακτηριστικά διάκρισης.
- Αποκλεισμός των ενοικιαστών ή των ιδιοκτητών από τη συμμετοχή στη γενική συνέλευση ή τη λήψη αποφάσεων.
- Παραμέληση ή αδιαφορία για τις νόμιμες υποχρεώσεις του ως διαχειριστή.
- Αδιαφορία για την συντήρηση του κτιρίου και των κοινόχρηστων χώρων.
- Ανοχή σε παράνομες κατασκευές ή αυθαίρετες ενέργειες.
Εάν έχετε ανησυχίες για την κατάχρηση από τον διαχειριστή της πολυκατοικίας, μπορείτε να ακολουθήσετε τα ακόλουθα βήματα:
- Αναγνωρίστε συγκεκριμένα περιστατικά κατάχρησης. Είναι σημαντικό να συγκεντρώσετε αποδείξεις για τις καταγγελίες σας, όπως έγγραφα, μάρτυρες ή γραπτές επικοινωνίες.
- Επικοινωνήστε με τον διαχειριστή και εκφράστε τις ανησυχίες σας. Δώστε του την ευκαιρία να διορθώσει τη συμπεριφορά του.
- Εάν ο διαχειριστής δεν ανταποκριθεί, επικοινωνήστε με το συμβούλιο της πολυκατοικίας. Το συμβούλιο μπορεί να λάβει μέτρα για να διορθώσει την κατάσταση.
- Εάν το συμβούλιο δεν μπορεί να λύσει το πρόβλημα, μπορείτε να προσφύγετε στη δικαιοσύνη. Μπορείτε να καταθέσετε αγωγή κατά του διαχειριστή για αποζημίωση ή για να απαιτήσετε να διορθώσει τη συμπεριφορά του.
Η κατάχρηση από τον διαχειριστή της πολυκατοικίας είναι σοβαρό ζήτημα και είναι σημαντικό να προστατεύετε τα δικαιώματά σας και το συμφέρον σας ως ενοικιαστής ή ιδιοκτήτης διαμερίσματος. Οι παραπάνω συμβουλές σας παρέχουν μια καλή κατεύθυνση για το πώς να αντιμετωπίσετε αυτήν την κατάσταση και να προστατεύσετε τα δικαιώματά σας.
Οι ρυθμίσεις των άρθρων 1117 του Αστικού Κώδικα, καθώς και των άρθρων 1, 2 § 1, 3 §§ 1 και 2, 4 §1, 5 και 13 του νόμου 3741/1929, αποτελούν το νομικό πλαίσιο που διέπει το καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας στην Ελλάδα.
Σύμφωνα με το άρθρο 1117 του Αστικού Κώδικα, ο κάτοχος ενός οικοπέδου έχει το δικαίωμα να κατασκευάσει κτίριο και να διαιρέσει την ιδιοκτησία του σε ορόφους ή μέρη, υπό τον περιορισμό των διατάξεων του άρθρου 1118 του Αστικού Κώδικα.
Το άρθρο 1 του νόμου 3741/1929 αναγνωρίζει το δικαίωμα της διαιρεμένης ιδιοκτησίας κατά ορόφους ή μέρη στο ίδιο κτίριο.
Σύμφωνα με το άρθρο 2 § 1 του νόμου 3741/1929, η ιδιοκτησία επί του εδάφους, των θεμελίων, των πρωτοτοίχων, της στέγης, των καπνοδόχων, των αυλών, φρεάτων, ανελκυστήρων, βόθρων, εγκαταστάσεων κεντρικής θερμάνσεως και άλλων κοινών χρησιμοποιούμενων πραγμάτων παραμένει αδιαίρετη.
Το άρθρο 3 §§ 1 και 2 του νόμου 3741/1929 ορίζει ότι ο ιδιοκτήτης κάθε ορόφου ή μέρους έχει τα δικαιώματα που ανήκουν στον κύριο, εφόσον αυτά δεν παραβιάζουν τα δικαιώματα των άλλων ιδιοκτητών ή δεν θέτουν σε κίνδυνο την ασφάλειά τους ή την ασφάλεια του κτιρίου.
Άρθρο 4 §1 του ν. 3741/1929
Για τη δημιουργία μιας οροφοκτησίας απαιτείται να συνταχθεί ένα γραπτό έγγραφο το οποίο θα περιλαμβάνει τα εξής:
- Την περιγραφή του αριθμού και της θέσης των ορόφων ή των μερών του κτιρίου που αποτελούν την οριζόντια ιδιοκτησία.
- Το μέγεθος της κυριότητας για κάθε οροφό ή μέρος.
- Τον τρόπο διανομής των κοινών και κοινόχρηστων χώρων ανάμεσα στους ιδιοκτήτες των ορόφων.
- Τις διαδικασίες διαχείρισης της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Άρθρο 5 του ν. 3741/1929
Η δημιουργία της οροφοκτησίας μπορεί να πραγματοποιηθεί είτε με συμβολαιογραφικό έγγραφο είτε με έγγραφο που έχει επικυρωθεί ως αυθεντικό από έναν συμβολαιογράφο.
Άρθρο 13 του ν. 3741/1929
Οι ιδιοκτήτες των ορόφων έχουν τη δυνατότητα να ενώσουν τις οριζόντιες ιδιοκτησίες τους σε μια ενιαία ιδιοκτησία ή να χωρίσουν μια οριζόντια ιδιοκτησία σε περισσότερα κομμάτια.
Τα παραπάνω άρθρα καθορίζουν την οροφοκτησία ως ένα σύστημα διαχείρισης και διακυβέρνησης ενός κτιρίου που αποτελείται από διάφορους ορόφους ή μέρη, με την διάκριση των κοινών χώρων. Οι ιδιοκτήτες των διαμερισμάτων διατηρούν την ατομική κυριότητα των διαμερισμάτων τους, αλλά μοιράζονται τα δικαιώματα στους κοινούς και κοινόχρηστους χώρους του κτιρίου.
Η δημιουργία της οροφοκτησίας απαιτεί τη σύνταξη ενός γραπτού εγγράφου το οποίο πρέπει να περιλαμβάνει λεπτομερείς πληροφορίες, όπως αναφέρθηκαν παραπάνω, και την καταχώρηση αυτού του εγγράφου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο.