Στη πράξη η διαδικασία της αγοραπωλησίας ακινήτου, αποτελεί μία σύμβαση που πραγματοποιείται μεταξύ του πωλητή και του αγοραστή, κατά την οποία ο μεν πωλητής μεταβιβάζει στον αγοραστή τον τίτλο ιδιοκτησίας του, απεκδυόμενος κάθε δικαίωμα που έχει σε αυτόν και ο αγοραστής αποκτά πλέον την κυριότητα, νομή και κατοχή του ακινήτου, καταβάλλοντας ολοσχερώς το τίμημα που έχει συμφωνηθεί, για την αγοραπωλησία στον πωλητή.
Διαδικασία αγοραπωλησίας ακινήτου
Ωστόσο, η συγκεκριμένη διαδικασία της αγοραπωλησίας ακινήτου, μετέρχεται αρκετά στάδια μέχρι να ολοκληρωθεί, στα οποία χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχή και ενδελεχή μελέτη. Αρχικά, όλα ξεκινούν με την πραγματοποίηση του αρχικού ελέγχου τίτλων, από το δικηγόρο του αγοραστή, εφόσον φυσικά ο αγοραστής έχει εκδηλώσει την πρόθεση αγοράς του. Πραγματοποιείται λοιπόν έλεγχος όλων των βιβλίων του υποθηκοφυλακείου, καθώς και του ψηφιακού συστήματος στο κτηματολόγιο, προκειμένου να βεβαιωθεί ο αγοραστής πώς το ακίνητο, είναι απαλλαγμένο βαρών και δικαιωμάτων τρίτων. Ο έλεγχος των τίτλων του ακινήτου θα πρέπει να πραγματοποιηθεί σε βάθος τριακονταετίας, προκειμένου να εξασφαλιστεί πώς το ακίνητο ανήκει πράγματι στον φερόμενο ως πωλητή/ιδιοκτήτη.
Έπειτα από τον ενδελεχή πρώτο έλεγχο των τίτλων του ακινήτου, ακολουθεί ως συνηθίζεται το στάδιο της προκαταβολής που δίνει ο αγοραστής στον πωλητή, προκειμένου να επισημοποιήσει το αληθινό του ενδιαφέρον για το ακίνητο. Η προκαταβολή αποδίδεται στον πωλητή με δύο τρόπους, είτε με ιδιωτικό συμφωνητικό, είτε με συμβολαιογραφικό προσύμφωνο. Ο συνηθέστερος τρόπος με τον οποίον αποδίδεται η προκαταβολή στον πωλητή, είναι με τη σύνταξη ιδιωτικού συμφωνητικού από τους δικηγόρους των μερών, στο οποίο αναγράφεται ο τρόπος εξόφλησης του τιμήματος της αγοραπωλησίας, το ύψος του ποσού της προκαταβολής και ο τρόπος καταβολής αυτής στον πωλητή. Μάλιστα στο ιδιωτικό συμφωνητικό αναγράφεται και η προθεσμία, εντός οποίας θα πρέπει να έχει υπογραφεί το συμβόλαιο και τίθενται ρήτρες που διαφυλάσσουν τα μέρη, από τυχόν υπαναχωρήσεις.
Πέρα όμως από το ιδιωτικό συμφωνητικό, υφίσταται και η πρακτική του συμβολαιογραφικού προσυμφώνου, που ωστόσο είναι πιο σπάνια στην πράξη. Το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, ως συμβολαιογραφικό έγγραφο αποτελεί τίτλο εκτελεστό και ως εκ τούτου θα λέγαμε ότι είναι πιο ασφαλής μέθοδος. Και στο συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, όπως και στο ιδιωτικό συμφωνητικό αναγράφονται τα σημαντικά στοιχεία της συναλλαγής, ήτοι το ύψος του τιμήματος για την αγορά του ακινήτου, πότε θα πραγματοποιηθούν τα συμβόλαια, το ύψος της προκαταβολής, ο τρόπος με τον οποίο καταβάλλεται η προκαταβολή, καθώς και πότε θα γίνουν τα οριστικά συμβόλαια για την αγοραπωλησία του ακινήτου.
Το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο σε αντίθεση με το ιδιωτικό συμφωνητικό, παρέχει τη δυνατότητα στον αγοραστή, είτε να υπογράψει ο ίδιος, από μόνος του τη μεταβίβαση με αυτοσύμβαση, αν υπάρχει βέβαια σχετική ρήτρα στο προσύμφωνο, είτε να υποχρεώσει τον πωλητή σε καταδίκη δήλωση βούλησης. Εφόσον λοιπόν γίνει ο έλεγχος των τίτλων του ακινήτου, συνταχθεί το ιδιωτικό συμφωνητικό ή το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο και αποδοθεί η προκαταβολή στον πωλητή, ακολουθεί η διαδικασία της συγκέντρωσης των δικαιολογητικών και της προσκόμισης τους στον συμβολαιογράφο.
Τα βασικότερα δικαιολογητικά
Τα βασικότερα δικαιολογητικά που είναι απαραίτητα για την αγοραπωλησία είναι, το συμβόλαιο του πωλητή, οι φωτοτυπίες ταυτότητας πωλητή και αγοραστή, τα αναγκαία πληρεξούσια, σε περίπτωση υπογραφής συμβολαίου από τρίτο πρόσωπο, η φορολογική ενημερότητα του πωλητή, η ασφαλιστική ενημερότητα από τον e- ΕΦΚΑ, στη περίπτωση που ο πωλητής έχει εμπορική επιχείρηση ή είναι νομικό πρόσωπο ή μετέχει σε εταιρεία οποιασδήποτε μορφής, κτηματολογικό διάγραμμα και κτηματολογικό φύλλο, στις περιπτώσεις που λειτουργεί κτηματολογικό γραφείο στην περιοχή, πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, οικοδομική άδεια, τοπογραφικό διάγραμμα ή κάτοψη ακινήτου, βεβαίωση περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών από μηχανικό, πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης από μηχανικό, βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ, Ε9 του πωλητή και πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ ακινήτου.
Μετά από τη συγκέντρωση των απαραίτητων δικαιολογητικών, ο συμβολαιογράφος προβαίνει στη σύνταξη της δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου, γνωστή με τα αρκτικόλεξα (ΦΜΑ), η οποία υπογράφεται από τα συμβαλλόμενα μέρη και υποβάλλεται από τον αγοραστή, στη ΔΟΥ του τόπου όπου βρίσκεται το ακίνητο. Ο αγοραστής μετά από την πληρωμή του φόρου μεταβίβασης, λαμβάνει από τη ΔΟΥ το πιστοποιητικό περί εξόφλησης του φόρου μεταβίβασης ακινήτου.
Ποιο είναι το ύψος του φόρου μεταβίβασης
Το ύψος του φόρου μεταβίβασης ακινήτου, ανέρχεται στο 3% επί της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Θα πρέπει να επισημανθεί, πως υπάρχει δυνατότητα απαλλαγής από το φόρο μεταβίβασης, όταν πρόκειται για αγορά πρώτης κυρίας κατοικίας, αν βέβαια συντρέχουν οι προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος. Εφόσον πια έχει πληρωθεί και ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου, αν δεν πρόκειται βέβαια για αγορά πρώτης κατοικίας, ακολουθεί η κατάρτιση του συμβολαίου, όπου ο συμβολαιογράφος στέλνει ένα προσχέδιο του τελικού συμβολαίου, το οποίο μελετούν οι δικηγόροι των συμβαλλομένων μερών.
Κατά την ημέρα της υπογραφής του συμβολαίου, ο δικηγόρος του αγοραστή πραγματοποιεί έλεγχο του τίτλου του ακινήτου, στο κατά τόπον αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο, ώστε να βεβαιωθεί πώς μεταξύ του χρονικού διαστήματος που μεσολάβησε από το πρώτο έλεγχο, δεν υφίσταται κάποιο βάρος ή δικαίωμα τρίτου στο ακίνητο. Η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου, γίνεται παρουσία του συμβολαιογράφου των συμβαλλομένων μερών και των δικηγόρων αυτών. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου για την κατάρτιση του συμβολαίου της αγοραπωλησίας βαρύνει τον αγοραστή, και υπολογίζεται σε ποσοστό επί της αξίας της συναλλαγής. Ο δικηγόρος ακινήτων θα σας εξασφαλίσει ότι η διαδικασία θα ολοκληρωθεί ομαλά και με ασφάλεια.
Το τελευταίο Στάδιο της διαδικασίας
Το τελευταίο στάδιο σε μία αγοραπωλησία ακινήτου, δεν είναι άλλο από την μεταγραφή του συμβολαίου, κατά το οποίο ολοκληρώνεται η μεταβίβαση του ακινήτου. Η μεταγραφή του συμβολαίου πραγματοποιείται στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή στις περιοχές που υπάρχει Κτηματολόγιο, στο κατά τόπον αρμόδιο κτηματολόγιο. Ο συμβολαιογράφος για να πραγματοποιηθεί η διαδικασία της μεταγραφής, ετοιμάζει τα αντίγραφα του συμβολαίου με τις σχετικές αιτήσεις για μεταγραφή, τα οποία παραδίδει στον αγοραστή ή στο πληρεξούσιο δικηγόρο του αγοραστή. Τέλος, ακολουθεί η πληρωμή του τέλους μεταγραφής και έπειτα από μερικές ημέρες ο αγοραστής, μπορεί να λάβει το πιστοποιητικό μεταγραφής και να δώσει αντίγραφο της συμβολαίου στο λογιστή του, για να περαστεί το νέο ακίνητο στο Ε9 του.