Πως ιδρύθηκε στη χώρα μας το Κτηματολόγιο; Δικηγόρος Αθήνα Καμουζής
Tο κτηματολόγιο ιδρύθηκε στη χώρα μας και άρχισε τη λειτουργία του με το νόμο 2664/1998 και ειδικότερα με το άρθρο 1 παράγραφος 3 αυτού. Τότε πραγματοποιήθηκε μία ριζική, για τα δεδομένα της χώρας μας, αντικατάσταση του συστήματος μεταγραφών στα αρμόδια υποθηκοφυλακεία, σε όσες κτηματογραφούμενες περιοχές, υπάγονταν στο νόμο 2308/1995. Ο δικηγόρος για κτηματολόγιο Καμουζής αναλύει εις βάθος πότε χρειάζεστε έναν νομικό σε σχετικές υποθέσεις.
Μετά από αυτές τις δύο πολύ σημαντικές νομοθεσίες, ιδρύθηκε στη χώρα μας το εθνικό κτηματολόγιο, στο οποίο συμπεριλαμβάνονται ψηφιακά πάσης φύσεως πληροφορίες για όλα τα κτηματογραφούμενα ακίνητα. Σημαντικό είναι να επισημανθεί πως στα ψηφιακά δεδομένα που αφορούν τα ακίνητα, εμπεριέχονται όχι μόνο νομικές πληροφορίες αλλά και τεχνικές (όπως πχ κατόψεις και τοπογραφικά διαγράμματα), δημιουργώντας μία πληρέστατη βάση δεδομένων, προκειμένου να καταστεί ευκολότερος ο διεξοδικός έλεγχος του ακινήτου και σε συντομότερο χρονικό διάστημα από τους ενδιαφερόμενους.
Πλέον με το ΚΑΕΚ ενός ακινήτου, παρέχονται πληθώρα δεδομένων και πληροφοριών, καθιστώντας τη διαδικασία του ελέγχου των τίτλων, τουλάχιστον για το χρονικό διάστημα που αφορά το κτηματολόγιο ταχύτερη και θα λέγαμε σφαιρικότερη.
Η λειτουργία του κτηματολογίου στη χώρα μας ξεκίνησε με τις λεγόμενες πρώτες εγγραφές, οι οποίες είναι αυτές που καταχωρούνται ως αρχικές εγγραφές. Ουσιαστικά, έπρεπε να περαστούν οτιδήποτε αφορά κάθε ακίνητο από τα υποθηκοφυλακεία της χώρας στα κτηματολόγια και σε αυτή τη φάση όπως είναι αναμενόμενο, ξεκίνησαν τα προβλήματα, καθώς θα ήταν αδύνατον σε τέτοιο όγκο πληροφοριών να μη προκύψουν σφάλματα.
Συγκεκριμένα, σε περίπτωση που οι πρώτες εγγραφές που πραγματοποιήθηκαν είναι ανακριβείς, θα πρέπει να πραγματοποιηθεί διόρθωση αυτών εντός των αναφερόμενων προθεσμιών που τίθενται στο νομό 2664/1998. Μάλιστα οι πολίτες θα πρέπει να έχουν υπόψιν πως, οι προθεσμίες εντός των οποίων θα πρέπει να γίνουν διορθώσεις είναι διαφορετικές για κάθε περίπτωση ανακριβούς εγγραφής. Σε περίπτωση που υπάρχει ανακριβής πρώτη εγγραφή, ο νόμος παρέχει τη δυνατότητα με αγωγή ενώπιον του αρμόδιου πρωτοδικείου, να αναγνωριστεί το δικαίωμα που προσβάλλεται με την ανακριβή εγγραφή και να διορθωθεί εν όλω ή εν μέρει, η πρώτη εγγραφή εντός προθεσμίας 7 ετών, από όποιον έχει έννομο συμφέρον. Η προθεσμία αυτή διπλασιάζεται και φτάνει τα 14 έτη, για τις πρώτες περιοχές που κηρύχθηκαν υπό κτηματογράφηση, πριν τεθεί σε ισχύ ο νόμος 3481/2006.
Ποιες είναι οι συνηθέστερες περιπτώσεις που χρειάζεται συνδρομή δικηγόρου σε υποθέσεις κτηματολογίου;
Οι συνηθέστερες υποθέσεις που αφορούν το κτηματολόγιο και χρειάζονται την αρωγή δικηγόρου είναι η σύνταξη και υποβολή αιτήσεων διόρθωσης κτηματολογικής εγγραφής και η παράσταση ενώπιον της επιτροπής ενστάσεων με σύνταξη υπομνήματος, αφενός για την απόδειξη της ήδη πραγματοποιηθείσας ενστάσεως, όσο και για την τυχόν αντικρούση ενστάσεως που υπεβλήθη από τρίτο, είτε ιδιώτη, είτε φορέα του ελληνικού δημοσίου, μαζί φυσικά με τη παρακολούθηση της πορείας της υπόθεσης, για όλο το χρονικό διάστημα μεταξύ της υποβολής της ένστασης μέχρι την έκδοση απόφασης από την επιτροπή ενστάσεων. Επίσης δικηγόρος χρειάζεται στις περιπτώσεις υποθέσεων που αφορούν τα λεγόμενα πρόδηλα σφάλματα, για τα οποία θα πρέπει να πραγματοποιηθεί, η διόρθωση των αρχικών εγγράφων είτε με τη διοικητική διαδικασία του προδήλου σφάλματος, κατόπιν αιτήσεως στον προϊστάμενο του κτηματολογικού γραφείου, ο οποίος προβαίνει στην έκδοση αποφάσεως. Ακόμη, συνδρομή ειδικού είναι απαραίτητη, στις περιπτώσεις που υπάρχουν ζητήματα ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης ή το ακίνητο αναγράφεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη.
Για την επίλυση των δύο αυτών ζητημάτων που αναφέρθηκαν, ακολουθείται ως επί το πλείστον, η διόρθωση με δικαστική απόφαση. Ειδικότερα, στην περίπτωση της ιδιοκτησιακής αμφισβήτησης, πραγματοποιείται αναγνωριστική ή διεκδικητική αγωγή στο αρμόδιο κατά τόπο δικαστήριο, ενώ στις περιπτώσεις που το ακίνητο φέρεται ως αγνώστου ιδιοκτήτη, δηλαδή όταν το ακίνητο για οποιοδήποτε λόγο δεν δηλώθηκε κατά τη διάρκεια της κτηματογράφησης, τότε εφόσον δεν πρόκειται για πρόδηλο σφάλμα, ακολουθείται η διαδικασία της εκούσιας δικαιοδοσίας, κατά την οποία υποβάλλεται αίτηση στο κτηματολογικό δικαστή, στο μονομελές πρωτοδικείο στην περιφέρεια του οποίου βρίσκεται το ακίνητο και το δικαστήριο προβαίνει στην έκδοση αποφάσεως άνευ αντιδικίας.
Σε μία συνοπτική απεικόνιση θα λέγαμε, πως τα βασικότερα ζητήματα που σχετίζονται με το εθνικό κτηματολόγιο διαρθρώνονται στους ακόλουθους άξονες: πρώτον δηλώσεις κτηματολογίου, δεύτερον ανάρτηση των κτηματολογικών στοιχείων πινάκων και διαγραμμάτων και τυχόν ενστάσεις επί των αναρτήσεων, τρίτον πρόδηλα σφάλματα, όπου ακολουθείται η διαδικασία διόρθωσης αρχικών εγγράφων δια αιτήσεως στο προϊστάμενο του κτηματολογικού γραφείου και τέταρτον, περιπτώσεις στις οποίες είναι αναγκαία η διόρθωση με δικαστική απόφαση, κυρίως όταν υπάρχουν ζητήματα ιδιοκτησιακής αμφισβητήσεως ή πρόκειται για ακίνητο αγνώστου ιδιοκτήτη.
Συμπερασματικά
Συμπερασματικά θα λέγαμε, πως το εθνικό κτηματολόγιο αποτελεί ένα θεσμό ο οποίος συγκεντρώνει αρκετά από τα πλεονεκτήματα που έχει η ψηφιοποίηση των εγγράφων, με τη καταχώρηση τους σε ψηφιακές βάσεις δεδομένων, κάνοντας την παρακολούθηση όλων των απαραίτητων πληροφοριών που αφορούν τα ακίνητα, γρηγορότερη, ευκολότερη και πιο οργανωμένη. Ωστόσο, κάθε μετάβαση πέρα από τα θετικά που φέρνει στο προσκήνιο της νομικής πραγματικότητας, έχει και μειονεκτήματα με το βασικότερο εκ των οποίων να είναι, το γεγονός πως έχουν προκύψει σφάλματα, αμέλειες και ανακρίβειες. Κάτι τέτοιο άλλωστε ήταν αναμενόμενο να συμβεί κατά τη μεταφορά των εμπράγματων δικαιωμάτων από τα βιβλία των υποθηκοφυλακείων, στα κτηματολόγια καθώς ο όγκος των πληροφοριών είναι τεράστιος. Πέραν τούτου δεν είναι λίγοι οι πολίτες, που μη μπορώντας να κατανοήσουν τη σημασία αυτής της αλλαγής, αδράνησαν και δεν δήλωσαν στις πρέπουσες προθεσμίες τα ακίνητα τους, εντείνοντας το ζήτημα των λανθασμένων εγγραφών ή και των μη εγγράφων. Ωστόσο, θα πρέπει να έχετε στο μυαλό σας πως για κάθε σφάλμα ο νόμος έχει προβλέψει και παρέχει τις κατάλληλες διαδικασίες, για πάσα διόρθωση. Ο δικηγόρος για κτηματολόγιο Κωνσταντίνος Καμουζής αντιμετωπίζει κάθε υπόθεση ξεχωριστά και με ευθύνη.