Η έξωση του ενοικιαστή λόγω ανεπίτρεπτης συμπεριφοράς αποτελεί μια πολύπλοκη και χρονοβόρα διαδικασία. Για να επιτύχετε, είναι κρίσιμο να ακολουθήσετε προσεκτικά τα οριζόμενα βήματα από τον νόμο, πάντοτε υπό την καθοδήγηση ενός δικηγόρου.
Στην Ελλάδα, η έξωση του ενοικιαστή λόγω ανεπίτρεπτης συμπεριφοράς είναι δυνατή μόνο εάν αυτή η συμπεριφορά αποτελεί πραγματική και σοβαρή παραβίαση των όρων της σύμβασης μίσθωσης. Οι πιο κοινές περιπτώσεις ανεπίτρεπτης συμπεριφοράς που δικαιολογούν την αποβίβαση περιλαμβάνουν:
- Βίαιες ή απειλητικές ενέργειες εναντίον του ιδιοκτήτη ή άλλων ενοίκων.
- Δημιουργία σοβαρής διατάραξης ή ενόχλησης στους γείτονες.
- Παράνομη χρήση του ακινήτου για ανάλογους σκοπούς.
- Εγκατάσταση ή διατήρηση κατοικιδίων χωρίς την έγκριση του ιδιοκτήτη.
- Ακατάλληλη χρήση του ακινήτου, όπως η χρήση του ως ενοικιαζόμενου χώρου ή γραφείου.
Για να αποδείξετε ότι η συμπεριφορά του ενοικιαστή αποτελεί πραγματική και σοβαρή παραβίαση των όρων της σύμβασης μίσθωσης, θα χρειαστεί να παρέχετε αποδεικτικά στοιχεία. Αυτά τα στοιχεία μπορεί να περιλαμβάνουν καταθέσεις από μάρτυρες, φωτογραφίες ή έγγραφα όπως καταγγελίες από γείτονες ή αστυνομικά έγγραφα.
Αφού συγκεντρώσετε τα αποδεικτικά στοιχεία, μπορείτε να προχωρήσετε στην αποστολή μιας εξώδικης δήλωσης – γνωστοποίησης – διαμαρτυρίας προς τον ενοικιαστή σας. Σε αυτή τη δήλωση, θα πρέπει να περιγράψετε τη συμπεριφορά του ενοικιαστή σας και να τον ενημερώσετε ότι θα αναλάβετε νομικές ενέργειες αν δεν αλλάξει τη συμπεριφορά του. Σε περίπτωση που ο ενοικιαστής σας δεν αλλάξει τη συμπεριφορά του μετά από αυτή την εξώδικη δήλωση, μπορείτε να κινηθείτε στην υποβολή αγωγής στο δικαστήριο. Η αγωγή θα πρέπει να αναφέρει τη συμπεριφορά του ενοικιαστή σας και να ζητά την έξωσή του από το ακίνητο που ανήκει σε εσάς.
Είναι σημαντικό να σημειώσετε ότι η διαδικασία έξωσης μέσω του δικαστηρίου μπορεί να διαρκέσει αρκετούς μήνες. Αν κερδίσετε την αγωγή, το δικαστήριο θα εκδώσει απόφαση που θα επιβάλει στον ενοικιαστή σας να αποχωρήσει από το ακίνητο εντός συγκεκριμένης προθεσμίας. Αν ο ενοικιαστής σας δεν αποχωρήσει εντός της προθεσμίας που ορίζεται στην απόφαση του δικαστηρίου, μπορείτε να αιτηθείτε από το δικαστήριο να εκδώσει εκτελεστό τίτλο. Με αυτόν τον τρόπο, μπορείτε να ζητήσετε από τον δικαστικό επιμελητή να επιβάλει την απομάκρυνση του ενοικιαστή από την ιδιοκτησία σας.
Παρακάτω παραθέτω μια παραφρασμένη έκδοση των βημάτων που πρέπει να ακολουθήσετε για να προβείτε σε έξωση ενός ενοικιαστή λόγω κακής συμπεριφοράς:
Συγκεντρώστε αποδεικτικά στοιχεία που αποδεικνύουν πως η συμπεριφορά του ενοικιαστή αποτελεί σοβαρή παραβίαση των όρων του μισθωτηρίου συμβολαίου.
Αποστείλετε στον ενοικιαστή σας μια επίσημη ειδοποίηση, ενημερώνοντάς τον ότι θα προχωρήσετε στην έξωσή του, εάν δεν αλλάξει τη συμπεριφορά του.
Εάν ο ενοικιαστής σας δεν ανταποκριθεί θετικά, υποβάλετε μήνυση στο δικαστήριο. Αν κερδίσετε την υπόθεση, το δικαστήριο θα εκδώσει απόφαση που θα απαιτεί από τον ενοικιαστή σας να αποχωρήσει από το ακίνητό σας, εντός ενός συγκεκριμένου χρονικού πλαισίου.
Αν ο ενοικιαστής σας δεν τηρήσει την απόφαση του δικαστηρίου, ζητήστε από το δικαστήριο να εκδώσει εκτελεστικό τίτλο.
Χρησιμοποιήστε τον εκτελεστικό τίτλο για να ζητήσετε από τον δικαστικό επιμελητή να εκκενώσει το ακίνητο. Είναι σημαντικό να σημειώσετε ότι η διαδικασία έξωσης ενός ενοικιαστή λόγω κακής συμπεριφοράς μπορεί να απαιτήσει χρόνο και προσοχή. Για επιτυχία σε αυτήν την διαδικασία, συνίσταται να συμβουλευτείτε με έναν ειδικευμένο δικηγόρο στον τομέα των μισθώσεων.
Σύμφωνα με τη διάταξη που περιγράφεται στο άρθρο 594 του Αστικού Κώδικα, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να τερματίσει αμέσως τη σύμβαση ενοικίασης ακινήτου και να αξιώσει αποζημίωση, εάν ο ενοικιαστής, παρά τις εκκλήσεις του εκμισθωτή, χρησιμοποιεί το ενοικιασμένο ακίνητο:
Για διαφορετικό σκοπό από αυτόν που είχε συμφωνηθεί αρχικά. Με έναν τρόπο που υπερβαίνει τα όρια της συμφωνημένης χρήσης. Με έναν τρόπο που προκαλεί σημαντική ζημία στον εκμισθωτή. Αυτή η διάταξη εφαρμόζεται επίσης και στις εμπορικές ενοικιάσεις, σύμφωνα με το άρθρο 15 του προεδρικού διατάγματος 34/1995.
Επομένως, ο εκμισθωτής έχει το δικαίωμα να ανακοινώσει τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης λόγω ανεπιθύμητης χρήσης του ακινήτου από τον ενοικιαστή, ακόμη και εάν πρόκειται για εμπορικό ακίνητο. Η ανεπιθύμητη χρήση του ακινήτου μπορεί να εκδηλώνεται με διάφορους τρόπους. Για παράδειγμα, μπορεί να αφορά: Τη χρήση του ακινήτου για σκοπούς που δεν είχαν συμφωνηθεί αρχικά, όπως η χρήση ενός καταστήματος ως κατοικία. Την υπερβολική χρήση του ακινήτου, που υπερβαίνει τις συμφωνημένες προδιαγραφές χρήσης. Τη χρήση που προκαλεί σημαντική ζημία στον εκμισθωτή, όπως η υλοποίηση επιζήμιων επιχειρηματικών δραστηριοτήτων.
Για να ανακοινώσει τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης λόγω ανεπιθύμητης χρήσης, ο εκμισθωτής πρέπει να ακολουθήσει τα παρακάτω βήματα:
Να ειδοποιήσει τον ενοικιαστή για την παράβασή του, είτε γραπτώς είτε προφορικώς. Να συλλέξει αποδεικτικά στοιχεία που υποστηρίζουν την παράβαση από τον ενοικιαστή, όπως μάρτυρες, φωτογραφίες ή έγγραφα. Να κινήσει δικαστική διαδικασία για τη λήξη της σύμβασης ενοικίασης και την αποζημίωση.
Εάν το δικαστήριο κρίνει ότι η παράβαση του ενοικιαστή είναι πραγματική και σοβαρή, μπορεί να εκδώσει απόφαση που θα απαιτεί από τον ενοικιαστή να αποχωρήσει από το ακίνητο εντός μιας καθορισμένης προθεσμίας. Επίσης, το δικαστήριο μπορεί να επιβάλει αποζημίωση προς όφελος του εκμισθωτή για τη ζημία που υπέστη λόγω της παράβασης του ενοικιαστή.