Έλεγχος ακινήτου πριν την αγορά. Η απόκτηση ακίνητης περιουσίας, αποτελεί χωρίς αμφιβολία τη σημαντικότερη δικαιοπραξία που θα πραγματοποιήσει ο μέσος άνθρωπος στη ζωή του. Ως εκ τούτου, ο έλεγχος που θα πρέπει να πραγματοποιηθεί πριν από την αγορά ακινήτου, θα πρέπει να είναι ενδελεχής και να διεξάγεται από ειδικευμένο δικηγόρο, καθώς οποιοδήποτε σφάλμα προκύψει είναι δυσκόλως αναστρέψιμο μεταγενέστερα.
Η διαδικασία του νομικού ελέγχου του ακινήτου που πρόκειται να αγοραστεί, θα πρέπει να αποτελεί την απόλυτη προτεραιότητα του υποψήφιου αγοραστή, καθώς έτσι θα διασφαλιστεί πως το ακίνητο που πρόκειται να αγοράσει δεν έχει νομικά προβλήματα και ως εκ τούτου, δε θα βρεθεί αντιμέτωπος μελλοντικά με τυχόν νομικά ελαττώματα του ακινήτου. Ο δικηγόρος που θα πραγματοποιήσει τον νομικό έλεγχο του ακινήτου, καλείται να μεταβεί στο κατά τόπον αρμόδιο υποθυκοφυλακείο/κτηματολόγιο δύο φορές. Ο πρώτος έλεγχος πραγματοποιείται στο αρχικό στάδιο κατά το οποίο ο αγοραστής έχει εκφράσει την επιθυμία του, να προχωρήσει στην αγορά του ακινήτου και σκέφτεται να προβεί σε προκαταβολή προκειμένου να δεσμεύσει το ακίνητο. Ο δεύτερος έλεγχος των τίτλων του ακινήτου, πραγματοποιείται κατά την ημέρα υπογραφής των συμβολαίων προκειμένου ο αγοραστής να είναι σίγουρος πως πρόκειται να αγοράσει ένα ακίνητο απαλλαγμένο βαρών.
Έλεγχος ακινήτου πριν την αγορά – Ποια είναι η διαδικασία
Η διαδικασία του ελέγχου των τίτλων, εμφανίζει συνθετότητα και θα πρέπει να γίνει από εξειδικευμένο δικηγόρο. Ειδικότερα, θα πρέπει να ελεγχθεί αν οι τίτλοι κτήσης του πωλητή και τυχόν προγενέστερων ιδιοκτητών του ακινήτου, βρίσκονται σε νομική τάξη σε βάθος τουλάχιστον 20 ετίας, αν και συνιστώ 30 ετίας. Έπειτα, ελέγχεται πως δεν υφίστανται επί του ακινήτου βάρη, ήτοι προσημειώσεις, κατασχέσεις, υποθήκες, διεκδικήσεις. Ο έλεγχος πραγματοποιείται στα βιλία του υποθηκοφυλακείου, τα σημαντικότερα εκ των οποίων είναι τα ευρετήρια, τα βιβλία μερίδων, τα βιβλία μεταγραφών, τα βιβλία υποθηκών, τα βιβλία κατασχέσεων και διεκδικήσεων και φυσικά στα κτηματολογικά φύλλα του κτηματολογίου. Αν το υπό έλεγχο ακίνητο είναι διαμέρισμα, θα πρέπει να ελεγχθεί το συμβόλαιο σύστασης οριζόντιων ιδιοκτησιών και ο κανονισμός πολυκατοικίας. Ο ίδιος έλεγχος πραγματοποιείται απαραιτήτως και την ημέρα υπογραφής των συμβολαίων.
Ο συμβολαιογράφος προβαίνει στον έλεγχο όλων των εγγράφων που είναι απαραίτητα σύμφωνα με τη νομοθεσία να προσκομιστούν στη συμβολαιογραφικη πράξη, τα σημαντικότερα εκ των οποίων είναι τα πιστοποιητικά ΕΝΦΙΑ, οι βεβαιώσεις μηχανικών, το ΤΑΠ, η φορολογική και ασφαλιστική ενημερώτητα των συμβαλλόμενων μερών (αγοραστή και πωλητή). Έπειτα, αφού ο συμβολαιογράφος βεβαιώσει πως έχει στη κατοχή του όλα τα απαραίτητα έγγραφα, που θα προσαρτηθούν στο συμβόλαιο της αγοραπωλησίας, προβαίνει στη σύνταξη δήλωσης φόρου μεταβίβασης ακινήτου, η οποία εν συνεχεία θα πρέπει να υποβληθεί στην εφορία, μαζί με το φύλλο υπολογισμού της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Το ύψος του φόρου μεταβίβασης ακινήτου είναι 3% επί της αγοραίας ή της αντικειμενικής αξίας (αν είναι υψηλότερη). Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου, θα πρέπει να καταβληθεί από τον αγοραστή εφάπαξ, πριν την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου και απαιτείται εκ του νόμου να προσκομιστεί το αποδεικτικό καταβολής του φόρου μεταβίβασης ακινήτου και να επισυναφθεί στο συμβόλαιο. Στη περίπτωση που ο πωλητής έχει την ιδιότητα του νομικού προσώπου, ελέγχεται αφενός η νομιμοποίηση του εκπροσώπου του και αφετέρου αν συνεχίζει να υφίσταται το νομικό πρόσωπο και δεν έχει τεθεί σε εκκαθάριση, αναγκαστική διαχείριση ή πτώχευση. Αν μάλιστα το ακίνητο αποτελεί απόκτημα κληρονομιάς, θα πρέπει να ελεγχθεί αν υφίσταται η νομιμοποίηση των κληρονόμων, καθώς και εκεί μπορεί να προκύψουν νομικά ζητήματα.
Σε περίπτωση που μετά από τη διαδικασία του ελέγχου των τίτλων βρεθούν οφειλές προς το Δημόσιο ή βάρη επί του ακινήτου, τότε λαμβάνονται συναινέσεις και βεβαιώσεις για να βεβαιωθεί πως το τίμημα που έχουν συμφωνήσει τα μέρη για την αγοραπωλησία, αρκεί για τη κάλυψη τους. Πέραν τούτου, θα πρέπει να συμφωνηθεί η συναίνεση των δανειστών για την εξάλειψη και την άρση των βαρών, εφόσον φυσικά εξοφληθούν από το τίμημα. Θα πρέπει να επισημανθεί πως, δε θα πρέπει ο υποψήφιος αγοραστής να προβαίνει στη καταβολή προκαταβολής με ιδιωτικό συμφωνητικό, αν προηγουμένως δεν έχει πραγματοποιηθεί από δικηγόρο διεξοδικό έλεγχος των τίτλων του ακινήτου, στα κατά τόπον αρμόδια υποθηκοφυλακεία/κτηματολόγια.
Άλλο ένα σημαντικό στάδιο που θα πρέπει να έχετε υπόψιν σας, είναι πως μετά από την υπογραφή του συμβολαίου, θα πρέπει να μεταγραφεί το συμβόλαιο στο αρμόδιο Υποθηκοφυλακείο ή να καταχωρηθεί στο αρμόδιο κτηματολογικό γραφείο, στη περίπτωση που στη περιοχή του ακινήτου λειτουργεί κτηματολόγιο. Η μεταγραφή του συμβολαίου αποτελεί σημαντικό μέρος της διαδικασίας, το κόστος της οποίας το επωμίζεται ο αγοραστής του ακινήτου. Τότε επέρχεται η οριστική μεταβίβαση της κυριότητας του ακινήτου στον αγοραστή.
Συμπερασματικά
Συνοψίζοντας, ο έλεγχος ακινήτου πριν την αγορά είναι ιδιαίτερα σημαντικός και επιβεβλημένος. Ο έλεγχος τίτλων θα πρέπει να γίνει 2 φορές και μάλιστα η μια να είναι την ημέρα υπογραφής των οριστικών συμβολαίων. Το επόμενο βήμα είναι πληρωμή της προκαταβολής από τον αγοραστή, προκειμένου να δεσμεύσει το ακίνητο. Ακολουθεί ο έλεγχος των αναγκαίων εγγράφων από τον συμβολαιογράφο, η διαδικασία της πληρωμής του Φόρου Μεταβίβασης Ακινήτου και το τελικό στάδιο είναι αυτό της μεταγραφής του ακινήτου, προκειμένου να καταστεί κύριος του ακινήτου ο αγοραστής. Επειδή, η αγορά ενός ακινήτου αποτελεί μια πολύ σημαντική δικαιοπραξία, δεν επιτρέπονται σφάλματα στον νομικό έλεγχο για αυτό χρειάζεται ιδιαίτερη προσοχη, τόσο για τον αγοραστή όσο και για τον πωλητή ενός ακινήτου.