Παν. Τσαλδάρη 17Α & Κίμωνος 6 στο Μαρούσι. (ΤΚ: 15122, πλησίον ΗΣΑΠ)

Αγορά Ακινήτου

Η αγορά ακινήτου συνιστά μια από τις σημαντικότερες δικαιοπραξίες στη ζωή ενός ανθρώπου, αφενός λόγω του υψηλού οικονομικού κόστους των ακινήτων, αφετέρου λόγω της εμπράγματης φύσεως της συναλλαγής, η οποία απαιτεί διεξοδικό έλεγχο. Θα πρέπει όμως οι αγοραστές ακινήτου να είναι ιδιαιτέρως επιφυλακτικοί, καθώς μπορεί να ελλοχεύουν σε ένα ακίνητο αρκετά νομικά ζητήματα.

Συγκεκριμένα, μπορεί να ανακύψουν ζητήματα αυθαιρεσίας στο ακίνητο ή υπερβάσεις που αφορούν την έκταση του. Ακόμη μπορεί το ακίνητο να έχει προσημειωθεί ή να είναι υποθηκευμένο. Πέραν τούτων, μπορεί να διεκδικείται από κάποιον τρίτον ή από τραπεζικό ίδρυμα. Επιπροσθέτως, θα πρέπει να ερευνηθεί αν το ακίνητο έχει δηλωθεί ορθά στο κτηματολόγιο, καθώς και αν τα συμβόλαια ανταποκρίνονται πλήρως στη κατάσταση του ακινήτου.

Σκοπός του παρόντος άρθρου είναι, να ενημερώσει τους αγοραστές για τη διαδικασία που θα πρέπει να πραγματοποιηθεί, ως προς το νομικό σκέλος κατά την αγορά ενός ακινήτου. Αρχικά, θα πρέπει να λεχθεί πως η αγορά ακινήτου ξεκινά με τον εντοπισμό του ακινήτου από τον αγοραστή, είτε απευθείας από τον πωλητή, είτε από μεσιτικά γραφεία, είτε από site αγοραπωλησίας ακινήτων. Εφόσον λοιπόν τα εμπλεκόμενα μέρη συμφωνούν ως προς την αγοραπωλησία ακινήτου, ο αγοραστής όντας το νομικά πιο <<ευάλωτο>> μέρος της σύμβασης, θα πρέπει να δώσει εντολή σε δικηγόρο της επιλογής του, να πραγματοποιήσει έλεγχο των τίτλων του ακινήτου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο. Ο νομικός έλεγχος θα πρέπει να πραγματοποιείται πριν από την υπογραφή οποιουδήποτε ιδιωτικού συμφωνητικού, καθώς κατά το ιδιωτικό συμφωνητικό συνηθίζεται να πραγματοποιείται προκαταβολή ποσού από τον αγοραστή τον πωλητή (το λεγόμενο κάπαρο).

Αγορά Ακινήτου και Έλεγχος Τίτλων

Κατά τον έλεγχο τίτλων ερευνάται, αφενός το ιδιοκτησιακό καθεστώς του ιδιοκτήτη στο ακίνητο, αφετέρου το αν υπάρχουν βάρη στο ακίνητο. Ο έλεγχος μάλιστα θα πρέπει να πραγματοποιηθεί σε βάθος 20 ετίας τουλάχιστον, για να είναι σίγουρο πως η αγορά πραγματοποιείται από δικαιούχο. Έπειτα, μετά από τον πρώτο έλεγχο τίτλων (ο δεύτερος θα πρέπει να γίνει κατά την ημέρα υπογραφής του συμβολαίου), ακολουθεί η υπογραφή του ιδιωτικού συμφωνητικού, στο οποίο συνήθως ο αγοραστής αποδίδει ένα ποσό ως προκαταβολή στον πωλητή, προκειμένου αυτός να παύσει να προωθεί τη πώληση του ακινήτου σε τρίτους και να δεσμευθεί στη πώληση του ακινήτου στον αγοραστή. Επισημαίνεται όμως, πως το ιδιωτικό συμφωνητικό δεν έχει την ίδια νομική βαρύτητα με το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, καθώς μέσω του ιδιωτικού συμφωνητικού μπορούν να διεκδικηθούν ενοχικές μόνο αξιώσεις, όπως είναι για παράδειγμα η αποζημίωση σε περίπτωση μη τήρησης των αναγραφόμενων σε αυτό.

Διαβάστε Επίσης  Δικηγόρος για Συμβόλαια - Έλεγχος Τίτλων

Μετά λοιπόν από το ιδιωτικό συμφωνητικό και τη καταβολή προκαταβολής ως συνηθίζεται, ακολουθεί και υπόδειξη από τον αγοραστή του συμβολαιογράφου που θα καταρτίσει το συμβόλαιο. Ο συμβολαιογράφος σε αυτό το στάδιο της εν δυνάμει αγοραπωλησίας ακινήτου, ζητά τα ακόλουθα έγγραφα: 1) στοιχεία ταυτοποίησης αγοραστή και πωλητή (ταυτότητα, διαβατήριο, άδεια παραμονής), 2) τα πληρεξούσια συμβόλαια αν τα μέρη εκπροσωπούνται, 3) τους τίτλους ιδιοκτησίας του ακινήτου, 4) το κτηματολογικό φύλλο του ακινήτου και το διάγραμμα του ακινήτου από το κτηματολόγιο στο οποίο υπάγεται το ακίνητο, 5) την οικοδομική άδεια του ακινήτου, 6) τη βεβαίωση του μηχανικού περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών στο ακίνητο, 7) τη βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ από τον Δήμο στον οποίο ανήκει το ακίνητο, 8) τη φορολογική ενημερότητα του πωλητή και 9) τη σύσταση της οριζόντιας ιδιοκτησίας του ακινήτου.

Η επόμενη ενέργεια που ακολουθεί ο συμβολαιογράφος, είναι να συντάξει τη δήλωση φόρου μεταβίβασης ακινήτου, σύμφωνα με την αντικειμενική αξία του ακινήτου, την οποία την υποβάλλει στην εφορία και έπεται η πληρωμή του λεγόμενου φόρου μεταβίβασης. Ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου, γνωστός με το αρκτικόλεξο (ΦΜΑ), ανέρχεται περίπου στο 3% της αντικειμενικής αξίας του ακινήτου. Η καταβολή του ποσού που προκύπτει καταβάλλεται εφάπαξ από τον αγοραστή, πριν από την υπογραφή του οριστικού συμβολαίου και μάλιστα θα πρέπει να επισυναφθεί το αποδεικτικό καταβολής στο συμβόλαιο. Βέβαια στη περίπτωση που πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας και αν πληρούνται οι προϋποθέσεις που θέτει ο νόμος, επέρχεται απαλλαγή του αγοραστή από τη καταβολή φόρου μεταβίβασης ακινήτου. Μετά από την ολοκλήρωση των αναφερθέντων διαδικασιών και εφόσον πια έχουν ελεγχθεί από το συμβολαιογράφο και από τους δικηγόρους των μερών τα έγγραφα που έχουν συγκεντρωθεί, τότε ακολουθεί η υπογραφή του οριστικού συμβολαίου ενώπιον του συμβολαιογράφου, μετά από την ανάγνωση του συμβολαίου από τον συμβολαιογράφο στους εμπλεκόμενους (αγοραστή – πωλητή) και στους δικηγόρους τους.

Διαβάστε Επίσης  Προκαταβολή για αγορά σπιτιού

Επειδή το δίκαιο των ακινήτων διέπεται από τις διατάξεις του εμπράγματου δικαίου, για την ολοκλήρωση της διαδικασίας της αγοραπωλησίας του ακινήτου, θα πρέπει να πραγματοποιηθεί η μεταγραφή του υπογραφέντος συμβολαίου στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο ή να καταχωρηθεί το συμβόλαιο στο αρμόδιο κτηματολόγιο, ώστε πια να μεταβιβαστεί οριστικά η κυριότητα του ακινήτου στον αγοραστή

Τα συνηθέστερα έξοδα που θα πρέπει να πραγματοποιηθούν για την αγοραπωλησία ακινήτου είναι η αμοιβή του συμβολαιογράφου, η αμοιβή των δικηγόρων τόσο του αγοραστή όσο και του πωλητή, σε περίπτωση που μεσολαβεί μεσίτης τα έξοδα μεσιτείας, τα έξοδα μεταγραφής στο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο και σε περίπτωση που δε πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας ο φόρος μεταβίβασης ακινήτου.

Συμπερασματικά

Συνοψίζοντας, η αγορά ακινήτου είναι μια διαδικασία που αν δε γίνουν με προσοχή οι απαραίτητοι έλεγχοι που απαιτούνται μπορεί να αποβεί από περίπλοκη μέχρι και επιζήμια. Ως εκ τούτων η αρωγή από δικηγόρο με γνώση ενοχικού και κυρίως εμπράγματου δικαίου είναι επιβεβλημένη για να αποτραπούν δυσκόλως αναστρέψιμα λάθη.

Οι Υπηρεσίες μας​

Κατηγορίες

Logo δικηγορικού γραφείου Καμουζή

Δικηγόρος
Καμουζής Κωνσταντίνος

Δικηγορικό Γραφείο στην Αθήνα