Προκαταβολή για αγορά σπιτιού . Ο αγοραστής ενός ακινήτου, προκειμένου να επισημοποιήσει το ενδιαφέρον του για την αγορά του ακινήτου, εφόσον ελέγξει νομικά και τεχνικά το ακίνητο με τη συνδρομή των αρμόδιων επαγγελματιών, ήτοι δικηγόρου και πολιτικού μηχανικού, καλείται να καταβάλει προκαταβολή στον πωλητή, το γνωστό και ως κάπαρο. Άλλωστε, στις περισσότερες των περιπτώσεων μεσολαβεί κάποιο χρονικό διάστημα μέχρι να πραγματοποιηθούν τα συμβόλαια, καθώς χρειάζεται να συγκεντρωθούν αρκετά δικαιολογητικά και να προσκομιστούν στο συμβολαιογράφο. Η προκαταβολή λοιπόν σε αυτό το μεσοδιάστημα για να βοηθήσει στη δημιουργία ενός κλίματος εμπιστοσύνης και σοβαρότητας στη συναλλαγή των ενδιαφερόμενων μερών.
Ποιος είναι νομικά ο σκοπός της προκαταβολής;
Σκοπός της προκαταβολής είναι να δεσμευτεί το ακίνητο από τον αγοραστή, μέχρι να υπογράφουν τα οριστικά συμβόλαια, καθώς και να πάψει ο πωλητής να προωθεί την πώληση του ακινήτου με ανάρτηση σε ιστοσελίδες ή μέσω μεσιτικών γραφείων. Πέραν τούτου, με την προκαταβολή οριστικοποιείται το ύψος του τιμήματος που θα πρέπει να καταβάλλει ο αγοραστής, για να αποκτήσει την κυριότητα του ακινήτου.
Τι θα πρέπει να προηγηθεί της καταβολής προκαταβολής;
Aναλυτικότερα, πριν από την υπογραφή ιδιωτικού συμφωνητικού για την καταβολή προκαταβολής, θα πρέπει ο δικηγόρος του αγοραστή να έχει ελέγξει τον τίτλο του ακινήτου στο κατά τόπον αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο, για να προχωρήσει μετά ο αγοραστής στην καταβολή προκαταβολής.
Τι θα πρέπει να περιέχει το ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής για αγοραπωλησία ακινήτου;
Tο ιδιωτικό συμφωνητικό προκαταβολής για αγοραπωλησία ακινήτου, θα πρέπει να εμπεριέχει με σαφήνεια τα ακόλουθα: 1) ποια θα είναι η αξία του τιμήματος αγοραπωλησίας, 2) ποιος θα είναι ο τρόπος της εξόφλησης του τιμήματος, 3) πότε θα είναι η προθεσμία της υπογραφής των οριστικών συμβολαίων, 4) ποιες ρήτρες θα προβλέπονται για την περίπτωση της υπαναχώρησης, είτε του αγοραστή, είτε του πωλητή, 5) σε περίπτωση που πρόκειται για ακίνητο υπό κατασκευή, ποιες επακριβώς θα είναι οι κατασκευαστικές παρεμβάσεις. Αυτά είναι τα πέντε σημαντικότερα ζητήματα που θα πρέπει να αναγράφονται απαραιτήτως στο ιδιωτικό συμφωνητικό.
Θα πρέπει να επισημανθεί πως, η σύνταξη του ιδιωτικού συμφωνητικού για την προκαταβολή θα πρέπει να γίνεται από δικηγόρο, προκειμένου να αναγράφονται όλες οι πιθανές εκδοχές που είναι πιθανόν να ανακύψουν στην αγοραπωλησία. Είναι αλήθεια πως το συμβολαιογραφικό προσύμφωνο, φέρει μεγαλύτερα εχέγγυα αξιοπιστίας, καθώς αποτελεί εκτελεστό τίτλο και ως εκ τούτου θα πρέπει να προτιμάται, ειδικότερα σε αγοραπωλησίες με υψηλό καταβαλλόμενο τίμημα, αν και δε συνηθίζεται στις περισσότερες συναλλαγές κυρίως για την αποφυγή του υψηλότερου κόστους.
Έπειτα ακολουθεί η διαδικασία της συγκέντρωσης όλων των απαραίτητων δικαιολογητικών, από τον πωλητή ή τον πληρεξούσιο δικηγόρο του, προκειμένου να μπορέσει ο συμβολαιογράφος να πραγματοποιήσει τις ενέργειες που ακολουθούν και που είναι, αφενός να προσδιορίσει το φόρο μεταβίβασης ακινήτου τον οποίο θα πρέπει να καταβάλλει ο αγοραστής, εκτός βέβαια αν πρόκειται για αγορά πρώτης κατοικίας (μέχρι ορισμένου ποσού) και αφετέρου να συντάξει το οριστικό συμβόλαιο.
Την ημέρα της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου, ο δικηγόρος του αγοραστή θα πρέπει να προβεί σε έλεγχο των τίτλων του ακινήτου για δεύτερη και τελευταία φορά, προκειμένου να εξασφαλίσει πώς δεν έχει μεσολαβήσει κάποια εγγραφή βάρους, μεταξύ του χρονικού διαστήματος από τον πρώτο έλεγχο τίτλων που θα πρέπει να έχει πραγματοποιήσει ήδη, πριν από την καταβολή της προκαταβολής. Το οριστικό συμβόλαιο υπογράφεται από τα συμβαλλόμενα μέρη και τους πληρεξουσίους δικηγόρους τους, ενώπιον του συμβολαιογράφου εφόσον προηγουμένως ο συμβολαιογράφος, έχει αποστείλει σχέδιο του συμβολαίου στους πληρεξουσίους δικηγόρους των συμβαλλομένων μερών. Η συμβολαιογραφική αμοιβή, καλύπτεται από τον αγοραστή και ανέρχεται κατά προσέγγιση στο 1,2% επί της αναγραφόμενης στα συμβόλαιο αξίας του ακινήτου.
Τελευταίο και ιδιαίτερα σημαντικό στάδιο, είναι αυτό της μεταγραφής του συμβολαίου στο οικείο υποθηκοφυλακείο/κτηματολόγιο, στην περιφέρεια του οποίου ανήκει το ακίνητο. Ο συμβολαιογράφος για τη συγκεκριμένη ενέργεια, παρέχει στον αγοραστή ή στον πληρεξούσιο δικηγόρο του, τα απαραίτητα δικαιολογητικά έγγραφα με τις αιτήσεις μεταγραφής προκειμένου να μεταγραφεί το ακίνητο. Για την ολοκλήρωση της μεταγραφής, ο αγοραστής προβαίνει στην πληρωμή τέλους μεταγραφής και μετά από μερικές μέρες, λαμβάνει το πιστοποιητικό μεταγραφής ακινήτου. Θα πρέπει μάλιστα να περάσει ο λογιστής του το ακίνητο που έχει πια στη κυριότητα του στο Ε9 του προκειμένου να φορολογηθεί για αυτό.
Συμπερασματικά
Συνοψίζοντας, η προκαταβολή για την αγορά σπιτιού αποτελεί μια συνήθης πρακτική, προκειμένου να ξεκαθαριστούν τα σημαντικά ζητήματα της αγοραπωλησίας ακινήτου, να προσδιοριστούν οι ημερομηνίες που θα πραγματωθεί οριστικό συμβόλαιο και να αναπτυχθεί ένα κλίμα εμπιστοσύνης και ασφάλειας ανάμεσα στα συμβαλλόμενα μέρη, ήτοι τον πωλητή και τον αγοραστή. Η προκαταβολή θα πρέπει να δίδεται, από τον αγοραστή στον πωλητή μετά από τον έλεγχο των τίτλων του ακινήτου και μετά από τη σύνταξη ιδιωτικού συμφωνητικού, στο οποίο να αναφέρονται αναλυτικά, όλα όσα αφορούν το τυπικό της διαδικασίας της αγοραπωλησίας, αλλά και τις κυρώσεις αναφορικά με το ποσό της προκαταβολής, σε περίπτωση που κάποιο από τα μέρη δεν τηρήσει τη δέσμευση του και υπαναχωρήσει από το οριστικό συμβόλαιο ή εν γένει από την αγοραπωλησία του συγκεκριμένου ακινήτου.
Τονίζεται πως μία αγοραπωλησία ακινήτου, διέρχεται πολλών σταδίων και ως εκ τούτου, θα πρέπει να παρακολουθείται επισταμένα από δικηγόρο, με γνώση εμπραγμάτου αλλά και ενοχικού δικαίου.