Aναμφίβολα, η συγκεκριμένη διαδικασία κατά την οποία ένα ακίνητο πωλείται και μεταβιβάζεται, αποτελεί μία δικαιοπραξία που χαρακτηρίζεται από αρκετή γραφειοκρατία. Δεν είναι τυχαίο άλλωστε, πως για να εξελιχθεί μία πώληση ακινήτου χρειάζεται η αρμονική συνεργασία μεταξύ επαγγελματιών διαφόρων ειδικοτήτων, όπως δικηγόρων, συμβολαιογράφων, λογιστή, πολιτικού μηχανικού.
Οι συγκεκριμένοι επαγγελματίες καλούνται να πραγματοποιήσουν, ενδελεχή νομικό και τεχνικό έλεγχο, ώστε να διασφαλίσουν τον αγοραστή του ακινήτου που πρόκειται να καταβάλει το συμφωνηθέν τίμημα. Αρχικά, οι αρμόδιοι επαγγελματίες θα πρέπει να επιλύσουν πάσης φύσεως νομικό ή τεχνικό ελάττωμα, πριν από τη διαδικασία της μεταβίβασης του ακινήτου. Ως εκ τούτου η αρωγή δικηγόρου και μηχανικού είναι αναγκαία, για να επιλυθούν γρήγορα τα οποία ζητήματα εντοπισθούν κατά τον έλεγχο του ακινήτου. Πριν από μία αγοραπωλησία ακινήτου, ο δικηγόρος του αγοραστή καλείται να διερευνήσει, αν υπάρχουν βάρη, απαιτήσεις ή δικαιώματα τρίτων, προκειμένου να τα επιλύσει για να προχωρήσει η μεταβίβαση του ακινήτου. Ο πολιτικός μηχανικός καλείται να ελέγξει το τοπογραφικό διάγραμμα του ακινήτου και να διαπιστώσει, αν το ακίνητο συμμορφώνεται με την τήρηση των πολεοδομικών κανονισμών.
Ιδιωτικό Συμφωνητικό – Προκαταβολή
Αφού ολοκληρωθούν οι συγκεκριμένοι απαραίτητοι έλεγχοι, συνηθίζεται ο αγοραστής να καταβάλει στον πωλητή μία προκαταβολή, μετά από τη σύνταξη ιδιωτικού συμφωνητικού, προκειμένου να επισημοποιήσει τη πρόθεσή του για αγορά του ακινήτου και να το δεσμεύσει. Η προκαταβολή είναι γνωστή στις συναλλαγές ως κάπαρο. Το ύψος της προκαταβολής κυμαίνεται στο 5 με 10% της αξίας του ακινήτου.
Ποια είναι τα απαραίτητα δικαιολογητικά έγγραφα που θα πρέπει να συγκεντρώσει ο πωλητής είτε ο ίδιος είτε μέσω του πληρεξουσίου δικηγόρου του;
Ο πωλητής ή ο πληρεξούσιος δικηγόρος του, θα πρέπει να προσκομίσει στον συμβολαιογράφο τον οποίο συνηθίζεται να επιλέγει ο αγοραστής, τα απαραίτητα δικαιολογητικά έγγραφα για την αγοραπωλησία του ακινήτου και ειδικότερα για τη σύνταξη του συμβολαίου από το συμβολαιογράφο. Τα σημαντικότερα δικαιολογητικά που θα πρέπει να συγκεντρώσει ο πωλητής, είτε ο ίδιος, είτε μέσω του δικηγόρου του είναι τα ακόλουθα: 1) ο τίτλος κτήσης του πωλητή, 2) οι φωτοτυπίες ταυτότητας των συμβαλλομένων μερών, 3) σε περίπτωση υπογραφής του συμβολαίου από τρίτους, τα απαραίτητα πληρεξούσια, 4) η φορολογική ενημερότητα του πωλητή, 5) η ασφαλιστική ενημερότητα του πωλητή από τον e-εφκα, σε περίπτωση που αυτός διατηρεί εμπορική επιχείρηση, είναι νομικό πρόσωπο ή συμμετέχει σε εταιρεία κάθε μορφής, 6) το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος και το κτηματολογικό φύλλο, αν το ακίνητο βρίσκεται σε περιοχή λειτουργίας κτηματολογικού γραφείου,7) το πιστοποιητικό κτηματογραφούμενου ακινήτου, στις περιπτώσεις που λειτουργεί στην περιοχή γραφείο κτηματογράφησης, 8) η κάτοψη του ακινήτου ή το τοπογραφικό διάγραμμα, 9) η οικοδομική άδεια του ακινήτου, 10) η βεβαίωση περί μη ύπαρξης αυθαιρεσιών από μηχανικό, 10) το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης από μηχανικό, 11) η βεβαίωση περί μη οφειλής ΤΑΠ, το Ε9 του πολίτη και 12) το πιστοποιητικό ΕΝΦΙΑ του ακινήτου. Αυτά είναι τα δώδεκα βασικά έγγραφα τα οποία θα πρέπει να συγκεντρώσει ο πωλητής για να προχωρήσει η διαδικασία της μεταβίβασης του ακινήτου.
Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτου (ΦΜΑ) και η απαλλαγή σε περίπτωση πρώτης κατοικίας.
Εφόσον λάβει όλα αυτά τα απαραίτητα έγγραφα ο συμβολαιογράφος, τότε προβαίνει στη σύνταξη του φόρου μεταβίβασης ακινήτου, τον οποίο καταβάλλει ο αγοραστής αυτού, εκτός εάν πρόκειται για αγορά πρώτη κατοικίας και φυσικά εφόσον πληρούνται οι προϋποθέσεις του νόμου. έπειτα κατά την ημέρα της υπογραφής του οριστικού συμβολαίου ο δικηγόρος του αγοραστή προβαίνει στον τελικό έλεγχο τίτλων του ακινήτου, προκειμένου να διαβεβαιώσει πως δεν έχουν εγγραφεί βάρη ή δεν υπάρχουν δικαιώματα τρίτων, κατά το χρονικό διάστημα που μεσολάβησε μεταξύ του πρώτου έλεγχο τίτλων που έχει ήδη πραγματοποιήσει, μέχρι την ημέρα υπογραφής του οριστικού συμβολαίου. Ο συμβολαιογράφος αποστέλλει σχέδιο του συμβολαίου στους πληρεξούσιους δικηγόρους, οι οποίοι το μελετούν και προβαίνουν στις παρατηρήσεις/διορθώσεις τους
Το οριστικό συμβόλαιο, υπογράφεται παρουσία του συμβολαιογράφου από τα συμβαλλόμενα μέρη και τους δικηγόρους τους και καταβάλλεται το τίμημα τις αγοραπωλησίας. Η αμοιβή του συμβολαιογράφου εξοφλείται από τον αγοραστή του ακινήτου και ανέρχεται κατά προσέγγιση στο 1.2% επί της αξίας του ακινήτου. Αφού υπογραφεί το συμβόλαιο, ακολουθεί το τελευταίο και πιο σημαντικό στάδιο που δεν είναι άλλο, από τη μεταγραφή του συμβολαίου στο οικείο υποθηκοφυλακείο/ κτηματολόγιο. Για να πραγματοποιηθεί αυτή η διαδικασία, ο συμβολαιογράφος ετοιμάζει τα απαραίτητα αντίγραφα του συμβολαίου, τα οποία λαμβάνει ο αγοραστής ή ο πληρεξούσιος δικηγόρος του, μαζί με τις αιτήσεις για τη μεταγραφή του ακινήτου. Έπειτα ο αγοραστής, καταβάλλει το τέλος μεταγραφής και μετά από κάποιο εύλογο χρονικό διάστημα, παραλαμβάνει το πιστοποιητικό μεταγραφής του ακινήτου. Επιπροσθέτως, ο αγοραστής θα πρέπει να προσκομίσει αντίγραφο του συμβολαίου στο λογιστή του, για να περαστεί το νέο ακίνητο στο Ε9 του, ώστε να φορολογηθεί και για αυτό.
Συμπερασματικά
Συνοψίζοντας, Ο πωλητής κατά την αγοραπωλησία του ακινήτου του, θα πρέπει να συνδράμει στη συγκέντρωση αρκετών δικαιολογητικών, ώστε να μπορέσει να συνταχθεί το συμβόλαιο και να ολοκληρωθεί η διαδικασία της μεταβίβασης του ακινήτου του. Η αρωγή δικηγόρου στη συγκέντρωση των δικαιολογητικών σε πολλές περιπτώσεις είναι αναγκαία προκειμένου να επιταχυνθούν οι διαδικασίες για να προχωρήσει ταχύτερα η πώληση και μεταβίβαση του ακινήτου.