Tο νομοθετικό μας σύστημα και ειδικότερα το εμπράγματο δίκαιο έχει ως βασική του αρχή, πως ουδείς δύναται να μεταβιβάσει δικαίωμα που δεν έχει. Η συγκεκριμένη νομοθετική πρόνοια αποτυπώνεται στα άρθρα 1033 και 1034 Α.Κ. Η συγκεκριμένη νομοθετική πρόνοια είναι απολύτως λογική και επιβεβλημένη, καθώς οι αγοραπωλησίες και μεταβιβάσεις ακινήτων, συνιστούν δικαιοπραξίες με μεγάλη οικονομική βαρύτητα.
Κτήση κυριότητας ακινήτου από μη κύριο – Άρθρο 1033 ΑΚ
Συγκεκριμένα, στο άρθρο 1033 ΑΚ που έχει λάβει τον τίτλο κτήση ακινήτου με σύμβαση, αναφέρεται πως για τη μεταβίβαση της κυριότητας ακινήτου, θα πρέπει να υπάρξει συμφωνία μεταξύ του κυρίου και εκείνου που αποκτά την κυριότητα, ότι μετατίθεται σε αυτόν η κυριότητα, για κάποια νόμιμη αιτία. Η συμφωνία γίνεται με συμβολαιογραφικό έγγραφο και υποβάλλεται σε μεταγραφή, προκειμένου να ενσωματωθεί στα βιβλία του υποθηκοφυλακείου-κτηματολογίου. Παρατηρούμε πως λόγω της οικονομικής σημασίας των ακινήτων και για την ασφάλεια των συναλλαγών, ο νομοθέτης έχει λάβει σοβαρά αντίμετρα, αφενός την πραγματοποίηση της συμφωνίας ενώπιον συμβολαιογράφου δια συμβολαιογραφικού εγγράφου και αφετέρου, τη διαδικασία της μεταγραφής του τίτλου, στο αρμόδιο υποθηκοφυλακείο/ κτηματολόγιο. Ως εκ τούτου, επί ακινήτων τηρείται η μέγιστη δυνατή επισημότητα, προκειμένου να αποφευχθούν προβλήματα αδιαφάνειας ή απάτες, με βαρύτατες οικονομικές συνέπειες.
Στο παρόν σημείο για αντιπαραβολή, θα εξετάσουμε τι προβλέπει η νομοθεσία επί κινητών, δηλαδή για οτιδήποτε δε συνιστά ακίνητο. Για τη μεταβίβαση της κυριότητας κινητών, απαιτείται εκ του νόμου παράδοση της νομής τους από τον κύριο, σε αυτόν που την αποκτά και συμφωνία αμφοτέρων, πως μετατίθεται η κυριότητα. Μπορούμε να διαπιστώσουμε λοιπόν, πως τόσο στα ακίνητα όσο και στα κινητά, ο νομοθέτης θέτει ως βασική προϋπόθεση για το κύρος της μεταβίβασης, να υπάρχει κυριότητα στο πρόσωπο του μεταβιβάζοντος. Ωστόσο, στην περίπτωση των κινητών πραγμάτων, στο άρθρο 1036 Α.Κ. αναφέρεται, η κτήση κινητού από μη κύριο και δηλώνεται πώς, με την εκποίηση κινητού κατά το άρθρο 1034 Α.Κ. εκείνος που αποκτά, γίνεται κύριος και αν ακόμη η κυριότητα του πράγματος, δεν ανήκει σε αυτόν που εκποιεί, εκτός αν κατά το χρόνο της παράδοσης νομής εκείνος που αποκτά, βρίσκεται σε κακή πίστη. Αν λοιπόν αυτός που αποκτά το κινητό βρίσκεται σε καλή πίστη, δηλαδή δε γνωρίζει ούτε αγνοεί από βαριά αμέλεια, πως το κινητό πράγμα δεν ανήκει κατά κυριότητα σε αυτόν που το έχει στη κατοχή του, τότε η σύμβαση είναι έγκυρη και επέρχεται κτήση κυριότητας, ακόμη και αν αυτός που το μεταβιβάζει δεν είναι κύριος.
Λέμε λοιπόν στα νομικά, ότι ο αποκτών προστατεύεται από το φαινόμενο κυριότητας που δημιουργείται, όταν κάποιος έχει στην κατοχή του φυσικό αντικείμενο στα χέρια του. Ωστόσο, στο άρθρο 1038 Α.Κ. αναφέρεται πως, η μεταβίβαση κινητού από μη κύριο, σε εκείνον που αποκτά καλόπιστα δεν επέρχεται αν το μεταβιβαζόμενο είναι κλοπιμαίο ή απολωλός, καθώς και στο άρθρο 1039 Α.Κ. αναφέρεται πως, αν πρόκειται για χρήματα ή ανώνυμους τίτλους, η μεταβίβαση από μη κύριο σε εκείνον που αποκτά καλόπιστα, επέρχεται και αν ακόμη αυτά είχαν ξεφύγει από τη νομή του κυρίου με κλοπή ή με απώλεια, το ίδιο ισχύει και για κινητά πράγματα που εκποιούνται σε δημόσιο πλειστηριασμό ή σε εμποροπανήγυρη ή σε αγορά. Στα ακίνητα όμως, θα πρέπει να λεχθεί πως δεν ισχύει η γενική ρύθμιση, καθώς θα πρέπει πάντα ο αγοραστής να συμβουλεύεται τα δημόσια βιβλία στα αρμόδια υποθηκοφυλακεία/κτηματολόγια, ώστε να διαπιστώνει εάν αυτός που εμφανίζεται ως πωλητής, έχει όντως την κυριότητα του ακίνητο. Θα πρέπει λοιπόν ο αγοραστής ακινήτου, απαραιτήτως να προβαίνει σε έλεγχο τίτλων.
Ο τρίτος που αποκτά ακίνητο από μη κύριο, προστατεύεται στις ακόλουθες περιπτώσεις: 1) στη περίπτωση εικονικής μεταβίβασης ακινήτου, 2) στη περίπτωση που υφίστανται δικαιώματα τρίτων κατόπιν ακύρωσης ακυρώσιμης δικαιοπραξίας και 3) στην περίπτωση που υπάρχει κληρονομητήριο. Ως προς την εικονική μεταβίβαση, σύμφωνα με το άρθρο 138 Α.Κ, δήλωση βούλησης που δεν είναι στα σοβαρά παρά μόνο φαινομενικά, (εικονική) είναι άκυρη, ενώ κατά το άρθρο 139 Α.Κ. η εικονικότητα δεν βλάπτει εκείνον που συναλλάχθηκε αγνοώντας τη. Αναφορικά με τη περίπτωση των δικαιωμάτων τρίτων κατόπιν ακύρωσης ακυρώσιμης δικαιοπραξίας, ισχύει πως η δικαιοπραξία που τελείται λόγω πλάνης, απάτης ή απειλής δεν είναι άκυρη αλλά ακυρώσιμη, δηλαδή παράγει έννομες συνέπειες μέχρι να ακυρωθεί, με δικαστική απόφαση. Μάλιστα σύμφωνα με το άρθρο 1204 Α.Κ, με την ακύρωση της σύμβασης για ακίνητο που είχε συναφθεί από πλάνη η απάτη απειλή και είχε μεταγραφεί, δεν αναιρούνται τα εμπράγματα δικαιώματα που τρίτοι απέκτησαν από αυτήν.
Στην περίπτωση του κληρονομητηρίου, όποιος στο πιστοποιητικό ονομάζεται κληρονόμος, ή καταπιστευματοδόχος, ή κληροδόχος ή εκτελεστής διαθήκης, τεκμαίρεται ότι έχει τα δικαιώματα που αναφέρονται στο πιστοποιητικό αυτό και ότι δεν περιορίζεται από άλλες διατάξεις, εκτός από εκείνες που αναγράφονται στο πιστοποιητικό. Επισημαίνεται πώς κάθε δικαιοπραξία που βασίστηκε στο πιστοποιητικό του κληρονομητηρίου είναι ισχυρή υπέρ του τρίτου, εκτός αν ο τρίτος γνωρίζει την ανακρίβεια του πιστοποιητικού ή την υποβολή αίτησης για αφαίρεση ή κήρυξη ανίσχυρου του πιστοποιητικού ή την ανάκληση ή την τροποποίηση του.
Ακόμη, ο καλόπιστος τρίτος που προβαίνει σε αγορά ακινήτου, βασιζόμενος στις εγγραφές στα κτηματολογικά φύλλα αποκτά εγκύρως την κυριότητα του ακινήτου, εκτός φυσικά αν είναι κακόπιστος και γνωρίζει ή από βαριά αμέλεια αγνοεί, την ανακρίβεια της εγγραφής επί της οποίας βασίστηκε.