Παν. Τσαλδάρη 17Α & Κίμωνος 6 στο Μαρούσι. (ΤΚ: 15122, πλησίον ΗΣΑΠ)

Κοινόχρηστες δαπάνες της πολυκατοικίας

Η έντονη αστικοποίηση στη χώρα μας και κυρίως στην Αθήνα οδήγησε στη κατασκευή πολυάριθμων πολυκατοικιών για τη στέγαση του μεγάλου πληθυσμού. Αυτό είχε σαν συνέπεια τη δημιουργία νομικού οπλοστασίου κατάλληλου για την αντιμετώπιση των προβλημάτων που ανακύπτουν από τη συγκέντρωση αρκετών ανθρώπων σε μια οικοδομή. Αναφορικά με τα κοινόχρηστα που αποτελούν αναγκαία δαπάνη όταν υπάρχει καθεστώς οριζόντιας ιδιοκτησίας, θεσπίστηκε ο κανονισμός οριζόντιας συνιδιοκτησίας. Αν δεν υπάρχει αυτός, οι δαπάνες των κοινόχρηστων χώρων της πολυκατοικίας κατανέμονται μεταξύ όλων των συνιδιοκτητών της πολυκατοικίας. Μόνο με βάση των κανονισμό της συνιδιοκτησίας πρέπει να στηρίζεται η άρνηση συμμετοχής στις κοινόχρηστες δαπάνες, αλλιώς οι συνιδιοκτήτες έχουν δικαίωμα να αξιώσουν τη καταβολή των κοινοχρήστων.

Ανέκαθεν οι κοινόχρηστες δαπάνες αποτελούσαν λόγο συγκρούσεων και εντάσεων μεταξύ των συνιδιοκτητών. Τα αίτια ποικίλα, τα κυριότερα όμως από αυτά ήταν η  έλλειψη κανονισμού, η σε αρκετές περιπτώσεις έλλειψη κανονισμού πολυκατοικίας ή η μη συμμόρφωση των συνιδιοκτητών με αυτόν καθώς και η υποκειμενικότητα ως προς το τι αποτελεί δίκαιη κατανομή των κοινόχρηστων βαρών. Το χρόνιο αυτό πρόβλημα έγινε ακόμη πιο έντονο με την οικονομική δυσπραγία που έφερε η οικονομική κρίση. Αρκετοί ιδιοκτήτες δεν έχουν τη δυνατότητα να ανταπεξέλθουν στις υποχρεώσεις της συνιδιοκτησίας όπως είναι οι δαπάνες για τη κατανάλωση του κοινόχρηστου ηλεκτρικού ρεύματος, η καθαριότητα των κοινόχρηστων χώρων και η συντήρηση του ανελκυστήρα.

Οτιδήποτε σε μια πολυκατοικία δεν ανήκει στην αποκλειστική κυριότητα κάποιου (όπως ανήκει ένα διαμέρισμα), ανήκει στην αναγκαστική συγκυριότητα των ιδιοκτητών ανάλογα με τη μερίδα του καθενός. Για παράδειγμα ένας ιδιοκτήτης ενός διαμερίσματος 110 τετραγωνικών, θα συμμετέχει σε μεγαλύτερο ποσοστό στις κοινόχρηστες δαπάνες από έναν ιδιοκτήτη μιας γκαρσονιέρας 38 τετραγωνικών της ίδιας πολυκατοικίας. Ως κοινόχρηστοι χώροι αναφέρονται ενδεικτικά τα φρεάτια των ανελκυστήρων, οι εγκαταστάσεις κεντρικής θέρμανσης, το κλιμακοστάσιο, οι αυλές, οι καπνοδόχοι κ.α.

Κοινόχρηστες δαπάνες θεωρούνται η συντήρηση, η επισκευή και η μεταβολή κοινόχρηστου χώρου ή πράγματος.

Ως συντήρηση του κοινού, θεωρείται η διατήρηση του σε καλή κατάσταση για να εκπληρώνει το σκοπό του. Ως επισκευή εννοείται η αποκατάσταση των φθορών του χρόνου που δε προέρχονται από υπαιτιότητα κάποιου συνιδιοκτήτη αλλά από τη φθορά του χρόνου, από τη συνήθη χρήση του καθώς και από τυχαίο γεγονός. Με τη φράση μεταβολή του κοινού, αναφέρεται η βελτίωση του κοινόχρηστου πράγματος ώστε να γίνει καλύτερο και αποδοτικότερο από την αρχική του κατασκευή προς όφελος των συνιδιοκτητών.

Διαβάστε Επίσης  Πώληση ακινήτου διαδικασία

Ο κανόνας είναι πως απαιτείται απόφαση της γενικής συνέλευσης των ιδιοκτητών της πολυκατοικίας για τη πραγματοποίηση των δαπανών που σχετίζονται με τη συντήρηση, την επισκευή και τη μεταβολή των κοινόχρηστων χώρων της. Ωστόσο κάθε κανόνας έχει και εξαίρεση και αν υπάρχει ανάγκη για τη διατήρηση της οικοδομής κατάλληλης για στέγαση ή αν υπάρχει άμεσος κίνδυνος καταστροφής ή βλάβης των κοινών μερών και εγκαταστάσεων, μπορεί και ένας μόνο συνιδιοκτήτης χωρίς απόφαση της γενικής συνέλευσης να προβεί σε επισκευές και οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες υποχρεούνται να συνδράμουν στις κοινόχρηστες δαπάνες. Έχει μάλιστα ο συνιδιοκτήτης που ενδιαφέρθηκε για την αποκατάσταση των εκτάκτων βλαβών, τη δυνατότητα να αξιώσει τη καταβολή των δαπανών που πραγματοποιήθηκαν, ώστε να γίνει λειτουργικό το κτήριο και μέσα από τη δικαστική οδό ασκώντας αγωγή στους συνιδιοκτήτες της πολυκατοικίας.

Αναφορικά με τις ζημιές στους κοινόχρηστους χώρους που προκαλούνται από ενέργειες ή παραλήψεις κάποιου από τους συνιδιοκτήτες, σκόπιμη κρίνεται η έκδοση δικαστικής απόφασης είτε ασφαλιστικών μέτρων, είτε τακτικής διαδικασίας, με την οποία θα διατάσσεται να επέμβουν στο διαμέρισμα που προκαλεί ζημιές στον κοινόχρηστο χώρο οι συνιδιοκτήτες και να μεριμνήσουν για την επισκευή της βλάβης, με δαπάνες όμως του υπαιτίου και όχι όλων των συνιδιοκτητών. Η ανακαίνιση σπιτιού είναι μια διαφορετική περίπτωση.

Τέλος, αποσαφηνίζεται πως κάθε συνιδιοκτήτης υποχρεούται να συμμετέχει στις κοινόχρηστες δαπάνες, ανεξάρτητα από το αν χρησιμοποιεί ή όχι τα κοινόχρηστα πράγματα ,εκτός αν υπάρχει αντίθετη νόμιμη και έγκυρη συμβατική δέσμευση. Αυτό συμβαίνει επειδή οι υποκειμενικοί λόγοι χρήσης ή μη των κοινών μερών δεν αφορούν το καθεστώς της οριζόντιας ιδιοκτησίας καθώς η συγκυριότητα στα κοινόχρηστα μέρη ορίζεται ως αναγκαστική και ως εκ τούτου η καταβολή των δαπανών υποχρεωτική.

Διαβάστε Επίσης  Η νομική προστασία από τους ενοχλητικούς γείτονες

Οι Υπηρεσίες μας​

Κατηγορίες

Logo δικηγορικού γραφείου Καμουζή

Δικηγόρος
Καμουζής Κωνσταντίνος

Δικηγορικό Γραφείο στην Αθήνα