Η αποκλειστική χρήση σε οριζόντια ιδιοκτησία αποτελεί ένα νομικό ζήτημα που συχνά προκαλεί διαφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών μιας πολυκατοικίας ή συγκροτήματος κατοικιών. Αφορά την παραχώρηση της χρήσης ενός κοινόχρηστου χώρου σε έναν συγκεκριμένο ιδιοκτήτη, χωρίς όμως να μεταβάλλεται το ιδιοκτησιακό καθεστώς του χώρου αυτού.
Στο άρθρο αυτό, θα αναλύσουμε τι σημαίνει η αποκλειστική χρήση, πώς παραχωρείται, ποια είναι τα δικαιώματα και οι υποχρεώσεις του ιδιοκτήτη και τι ισχύει στη νομοθεσία και τη νομολογία.
1. Τι Είναι η Αποκλειστική Χρήση σε Οριζόντια Ιδιοκτησία;
Η αποκλειστική χρήση σημαίνει ότι ένας συγκεκριμένος ιδιοκτήτης έχει το μονοπωλιακό δικαίωμα χρήσης ενός κοινόχρηστου χώρου, χωρίς όμως να είναι ο ιδιοκτήτης του χώρου αυτού.
✔ Δεν αλλάζει η κυριότητα – Ο χώρος παραμένει κοινόκτητος και ανήκει σε όλους τους συνιδιοκτήτες.
✔ Ο ιδιοκτήτης με αποκλειστική χρήση μπορεί να τον αξιοποιεί χωρίς να παρεμβαίνουν οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες.
✔ Δεν επιτρέπεται η αυθαίρετη χρήση του από άλλους χωρίς τη συναίνεση του δικαιούχου.
🔹 Παραδείγματα αποκλειστικής χρήσης:
- Η χρήση πυλωτής ή θέσης στάθμευσης από συγκεκριμένο διαμέρισμα.
- Η χρήση ταράτσας από το ρετιρέ για δημιουργία κήπου ή βεράντας.
- Η χρήση αυλής που αποτελεί κοινόκτητο χώρο από συγκεκριμένο διαμέρισμα του ισογείου.
2. Νομικό Πλαίσιο – Τι Ισχύει στην Ελλάδα
Η αποκλειστική χρήση προβλέπεται από τον Αστικό Κώδικα και τη νομολογία των ελληνικών δικαστηρίων.
Α. Οριζόντια Ιδιοκτησία & Κοινόχρηστοι Χώροι
📌 Σύμφωνα με τα άρθρα 1002 & 1117 Αστικού Κώδικα, οι πολυκατοικίες και τα συγκροτήματα κατοικιών διέπονται από το σύστημα της οριζόντιας ιδιοκτησίας.
📌 Οι κοινόχρηστοι και κοινόκτητοι χώροι ανήκουν σε όλους τους ιδιοκτήτες, αλλά μπορεί να υπάρχει συμβατική παραχώρηση αποκλειστικής χρήσης.
Β. Κανονισμός Πολυκατοικίας & Συμβολαιογραφικές Πράξεις
✔ Η αποκλειστική χρήση αποδίδεται με:
- Συμβολαιογραφική πράξη (π.χ. στο συμβόλαιο αγοράς του ακινήτου).
- Κανονισμό πολυκατοικίας που καθορίζει ποιος έχει το δικαίωμα αποκλειστικής χρήσης.
- Απόφαση Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών, εφόσον υπάρχει ομοφωνία.
✔ Αν δεν υπάρχει ρητή πρόβλεψη, τότε ο κοινόχρηστος χώρος δεν ανήκει αποκλειστικά σε κάποιον και μπορεί να χρησιμοποιείται από όλους.
3. Πώς Παραχωρείται η Αποκλειστική Χρήση;
Η αποκλειστική χρήση μπορεί να παραχωρηθεί με διάφορους τρόπους:
Α. Συμβολαιογραφική Πράξη Κατά τη Σύσταση της Οριζόντιας Ιδιοκτησίας
🔹 Συνήθως, κατά την ανέγερση μιας πολυκατοικίας, ο κατασκευαστής ή εργολάβος ορίζει στο συμβόλαιο ότι συγκεκριμένοι χώροι δίνονται για αποκλειστική χρήση σε συγκεκριμένα διαμερίσματα.
🔹 Αυτό καταγράφεται στη σύσταση οριζόντιας ιδιοκτησίας και δεσμεύει όλους τους μελλοντικούς ιδιοκτήτες.
Β. Ρητή Πρόβλεψη στον Κανονισμό Πολυκατοικίας
📌 Ο κανονισμός μπορεί να αναφέρει ότι συγκεκριμένοι χώροι παραχωρούνται για αποκλειστική χρήση σε συγκεκριμένους ιδιοκτήτες.
📌 Αυτό αποτελεί δεσμευτικό κανόνα για όλους τους συνιδιοκτήτες.
Γ. Απόφαση της Γενικής Συνέλευσης
📌 Αν η αποκλειστική χρήση δεν έχει προβλεφθεί αρχικά, μπορεί να δοθεί με ομόφωνη απόφαση της Γενικής Συνέλευσης των συνιδιοκτητών.
📌 Η απόφαση πρέπει να καταγραφεί στα πρακτικά και να μεταγραφεί στο Υποθηκοφυλακείο για να είναι έγκυρη.
4. Δικαιώματα & Υποχρεώσεις του Ιδιοκτήτη με Αποκλειστική Χρήση
📌 Δικαιώματα:
✔ Μπορεί να χρησιμοποιεί τον χώρο αποκλειστικά χωρίς να παρεμβαίνουν οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες.
✔ Μπορεί να τον διαμορφώσει με σεβασμό στους πολεοδομικούς κανόνες.
✔ Μπορεί να τον εκμεταλλευτεί οικονομικά (π.χ. να ενοικιάσει θέση στάθμευσης).
📌 Υποχρεώσεις:
❌ Δεν μπορεί να αλλάξει τη χρήση του χώρου (π.χ. να μετατρέψει την ταράτσα σε κατοικία).
❌ Οφείλει να τον συντηρεί και να καλύπτει τα έξοδα επισκευής.
❌ Πρέπει να σέβεται τους κοινόχρηστους κανόνες και να μην παρενοχλεί τους άλλους ιδιοκτήτες.
5. Συχνές Διαφορές & Νομικές Λύσεις
Η αποκλειστική χρήση συχνά προκαλεί διαφωνίες μεταξύ των συνιδιοκτητών. Οι πιο συχνές διαφορές περιλαμβάνουν:
Α. Διεκδίκηση Κοινόχρηστου Χώρου από Άλλους Ιδιοκτήτες
🔹 Αν κάποιος αμφισβητεί την αποκλειστική χρήση, ο δικαιούχος μπορεί να καταθέσει αγωγή προστασίας νομής.
Β. Αυθαίρετη Κατάληψη Κοινόχρηστου Χώρου
🔹 Αν κάποιος κάνει χρήση κοινόχρηστου χώρου χωρίς δικαίωμα, οι συνιδιοκτήτες μπορούν να υποβάλουν αγωγή αποβολής ή αποζημίωσης.
Γ. Αυθαίρετη Αλλαγή Χρήσης
🔹 Αν κάποιος αλλάξει τη χρήση ενός χώρου (π.χ. μετατρέπει θέση στάθμευσης σε αποθήκη), μπορεί να κινηθεί διαδικασία ακύρωσης μέσω της Γενικής Συνέλευσης ή δικαστηρίου.
6. Συμπέρασμα – Τι να Προσέξεις
Αν έχεις αποκλειστική χρήση σε κοινόχρηστο χώρο:
✔ Βεβαιώσου ότι αναφέρεται σε συμβολαιογραφική πράξη ή στον κανονισμό.
✔ Διατήρησε τη χρήση σύμφωνα με τη νομοθεσία και τους όρους παραχώρησης.
✔ Αν υπάρχει διαφωνία, προσπάθησε φιλική επίλυση πριν προχωρήσεις σε νομικά μέτρα.
Αν κάποιος άλλος διεκδικεί ή χρησιμοποιεί τον χώρο σου:
✔ Ζήτησε νομική συμβουλή και εξετάστε το καταστατικό της πολυκατοικίας.
✔ Αν δεν υπάρχει συμβιβασμός, μπορείς να καταθέσεις αγωγή προστασίας της αποκλειστικής χρήσης.
Η αποκλειστική χρήση είναι ένα σημαντικό δικαίωμα, αλλά απαιτεί σαφή νομική βάση για να προστατευθεί αποτελεσματικά.