Ο κανονισμός πολυκατοικίας ρυθμίζει τις σχέσεις μεταξύ των συνιδιοκτητών και ορίζει κανόνες για τη διαχείριση και χρήση των κοινόχρηστων και ιδιωτικών χώρων. Αν ένας ιδιοκτήτης ή ένοικος δεν συμμορφώνεται με τους όρους του κανονισμού, οι υπόλοιποι συνιδιοκτήτες έχουν το δικαίωμα να κινηθούν νομικά, καταθέτοντας αγωγή για παράβαση κανονισμού πολυκατοικίας.
Σε αυτό το άρθρο, θα αναλύσουμε τι ισχύει, ποια είναι τα δικαιώματα των συνιδιοκτητών, και ποια είναι η νομική διαδικασία για την προστασία της ομαλής συμβίωσης σε μια πολυκατοικία.
1. Τι είναι η Αγωγή για Παράβαση Κανονισμού Πολυκατοικίας;
Η αγωγή για παράβαση κανονισμού πολυκατοικίας είναι μια νομική διαδικασία που επιδιώκει να επιβάλει τη συμμόρφωση ενός συνιδιοκτήτη ή ενοικιαστή προς τους όρους που έχουν συμφωνηθεί στο καταστατικό της πολυκατοικίας.
✔ Μπορεί να κατατεθεί αν κάποιος παραβιάζει τους κανόνες που αφορούν τη χρήση των διαμερισμάτων ή των κοινόχρηστων χώρων.
✔ Σκοπός είναι να αποκατασταθεί η νομιμότητα και να αποτραπεί η παραβίαση στο μέλλον.
✔ Συχνά συνοδεύεται από αίτηση αποζημίωσης για ηθική ή υλική βλάβη.
2. Ποιες Παραβάσεις του Κανονισμού Οδηγούν σε Αγωγή;
Μερικές από τις πιο συνηθισμένες παραβάσεις που μπορεί να οδηγήσουν σε αγωγή περιλαμβάνουν:
Α. Παράνομες Επεμβάσεις σε Κοινόχρηστους Χώρους
🔹 Αυθαίρετη τοποθέτηση κατασκευών (σκιάδια, μπαλκόνια, αυθαίρετες επεκτάσεις).
🔹 Αλλαγές σε εξωτερικούς τοίχους χωρίς άδεια.
🔹 Χρήση κοινόχρηστων χώρων (π.χ. πυλωτή, στέγη, κλιμακοστάσιο) ως ιδιωτικός χώρος.
Β. Οχλήσεις & Διατάραξη Ησυχίας
🔹 Συνεχόμενη ηχορύπανση (πάρτι, μουσική, κατοικίδια).
🔹 Θόρυβοι από ανακαινίσεις εκτός επιτρεπόμενων ωρών.
Γ. Παράνομη Χρήση Διαμερίσματος
🔹 Μετατροπή κατοικίας σε επαγγελματικό χώρο (π.χ. Airbnb, γραφείο, αποθήκη).
🔹 Χρήση διαμερίσματος για δραστηριότητες που αντίκεινται στον κανονισμό (π.χ. ενοικίαση για οίκους ευγηρίας, ξενώνες).
Δ. Άρνηση Καταβολής Κοινοχρήστων
🔹 Συστηματική μη πληρωμή κοινοχρήστων και δημιουργία οφειλών που επιβαρύνουν τους υπόλοιπους συνιδιοκτήτες.
Ε. Επικίνδυνες Καταστάσεις & Παραλείψεις
🔹 Μη τήρηση κανόνων ασφάλειας (π.χ. αποθήκευση εύφλεκτων υλικών).
🔹 Μη συντήρηση διαμερίσματος με αποτέλεσμα διαρροές, υγρασία ή ζημιές σε γειτονικά διαμερίσματα.
Παράδειγμα: Αν ένας ένοικος μετατρέπει την πυλωτή σε ιδιωτικό χώρο στάθμευσης χωρίς έγκριση, οι υπόλοιποι ιδιοκτήτες μπορούν να καταθέσουν αγωγή για απομάκρυνση των κατασκευών και αποκατάσταση του κοινόχρηστου χώρου.
3. Πώς Γίνεται η Αγωγή για Παράβαση Κανονισμού Πολυκατοικίας;
Βήμα 1: Αναζήτηση του Κανονισμού Πολυκατοικίας
🔹 Ο κανονισμός πρέπει να είναι καταγεγραμμένος στο Υποθηκοφυλακείο.
🔹 Αν δεν υπάρχει επίσημος κανονισμός, ισχύουν οι διατάξεις του Αστικού Κώδικα (άρθρα 1002 και 1117).
Βήμα 2: Αποστολή Εξώδικης Διαμαρτυρίας
🔹 Πριν από την αγωγή, αποστέλλεται εξώδικη επιστολή στον παραβάτη.
🔹 Αν δεν υπάρξει συμμόρφωση, προχωράμε δικαστικά.
Βήμα 3: Κατάθεση Αγωγής στο Δικαστήριο
Η αγωγή κατατίθεται στο Ειρηνοδικείο ή Πρωτοδικείο και πρέπει να περιλαμβάνει:
✅ Τα στοιχεία των διαδίκων.
✅ Την περιγραφή της παράβασης και το σχετικό άρθρο του κανονισμού.
✅ Απόδειξη της παράβασης (φωτογραφίες, μαρτυρίες, έγγραφα).
✅ Το αίτημα για άρση της παράβασης και αποζημίωση, αν υπάρχει ζημία.
Βήμα 4: Δικαστική Απόφαση & Εκτέλεση
🔹 Το δικαστήριο μπορεί να διατάξει άμεση συμμόρφωση του παραβάτη.
🔹 Αν ο παραβάτης δεν συμμορφωθεί, μπορεί να επιβληθεί πρόστιμο ή καταναγκαστική εκτέλεση.
4. Συνέπειες για τον Παραβάτη
Αν η αγωγή γίνει δεκτή από το δικαστήριο, ο παραβάτης μπορεί να υποστεί:
✔ Υποχρέωση αποκατάστασης της ζημιάς (π.χ. αφαίρεση αυθαίρετων κατασκευών).
✔ Οικονομική αποζημίωση για υλικές ή ηθικές βλάβες.
✔ Διοικητικά πρόστιμα, αν υπάρχει παραβίαση πολεοδομικών ή άλλων κανονισμών.
✔ Αναγκαστική εκτέλεση, αν δεν συμμορφωθεί με τη δικαστική απόφαση.
5. Προθεσμία για Κατάθεση Αγωγής
📌 Δεν υπάρχει αυστηρή προθεσμία για την αγωγή. Ωστόσο, καλό είναι να κινηθείς γρήγορα πριν παγιωθεί η παρανομία.
📌 Για οικονομικές αξιώσεις (π.χ. αποζημίωση), η παραγραφή είναι 5 χρόνια από την παράβαση.
6. Πότε να Προτιμήσεις Φιλική Επίλυση;
Πριν προχωρήσεις σε αγωγή, δοκίμασε:
✅ Συνεννόηση μέσω της διαχείρισης της πολυκατοικίας.
✅ Σύγκληση Γενικής Συνέλευσης.
✅ Αποστολή εξώδικης επιστολής.
Μόνο αν δεν υπάρξει συμμόρφωση, καταθέτεις αγωγή.
Συμπέρασμα – Πώς να Αντιμετωπίσεις μια Παράβαση Κανονισμού
Αν αντιμετωπίζεις προβλήματα με παραβάσεις κανονισμού πολυκατοικίας:
✅ Διάβασε τον κανονισμό της πολυκατοικίας σου.
✅ Συγκέντρωσε αποδεικτικά στοιχεία (φωτογραφίες, μαρτυρίες, ηχογραφήσεις).
✅ Προσπάθησε αρχικά φιλική επίλυση ή εξώδικη ειδοποίηση.
✅ Αν δεν υπάρξει συμμόρφωση, κατέθεσε αγωγή στο δικαστήριο.
Η νομοθεσία προστατεύει τα δικαιώματά σου και μπορείς να απαιτήσεις τη συμμόρφωση των συνιδιοκτητών για μια καλύτερη διαβίωση στην πολυκατοικία σου.